¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es el documento a través del cual el vendedor de un inmueble y un comprador interesado firman un acuerdo de compraventa antes de la firma del contrato final. De esta manera, ambas partes quedan comprometidas, el vendedor reserva la vivienda durante un periodo de tiempo establecido y se compromete a entregarlo en perfectas condiciones. Por su parte, el potencial comprador debe pagar una cantidad de dinero establecida en este documento como señal, conocidas como arras.
Se trata de un documento de notable importancia. En él se recogen todas las condiciones y consecuencias del posterior contrato de compraventa, es decir, que tendrá toda la información que se incluirá en las escrituras.
Datos necesarios que aparecen en el anticipo
En este documento deben aparecer unos datos mínimos que dejen recogido lo acordado por ambas partes en la compraventa. Esta información consta de:
- Datos personales del comprador y del vendedor.
- Identificación y descripción de la propiedad.
- Precio final y forma de pago.
- Arras entregadas. Es decir, la cantidad de dinero que se ha acordado pagar a modo de señal al momento de la firma del contrato de arras. Esta cantidad entra dentro del precio final de la vivienda y se descontará del pago final.
- Plazo de tiempo acordado para formalizar y firmar el contrato de compraventa.
- Obligación de firmar el contrato en escritura pública.
- Asignación del pago de los distintos gastos de la compraventa.
- Firma de ambas partes.
¿Cómo funciona?
El contrato de arras deja reflejadas todas las condiciones del acuerdo y concreta el compromiso de ambas partes de manera definitiva, pudiéndose considerar un precontrato de compraventa. El funcionamiento de este acuerdo es muy sencillo:
- El comprador paga una cantidad, llamada arras, a modo de señal para reservar el piso y comprometerse a la compra de la vivienda.
- El vendedor reserva la vivienda a la otra parte firmante del acuerdo (el comprador) y debe entregarle el piso en perfecto estado después de la firma del contrato final.
- Las condiciones acordadas en este documento deben ser cumplidas, incluyendo el precio establecido, que no podrá ser modificado con posterioridad.
El tiempo para la firma del contrato y la cantidad de dinero a pagar es acordada por ambas partes y debe cumplirse según lo estipulan. Las arras otorgadas al vendedor se descuentan después del precio final.
¿Qué tipos de arras existen?
El Tribunal Supremo especifica 3 tipos diferentes de arras que viene diferenciados por el tipo de penalización en caso de incumplimiento del acuerdo por alguna de las partes firmantes.
Arras confirmatorias
Con este tipo de arras la compraventa se da por definitiva. En este caso, el pago de las arras, que luego se descontará del precio final, podría considerarse más bien un anticipo, en lugar de una señal de reserva.
En caso de incumplimiento, el afectado puede exigir a la otra parte el cumplimiento del contrato y, por tanto, proceder a la compraventa de la vivienda. Además, también podrá exigir una indemnización por daños y perjuicios (se trata de una demanda en el que el juez decide la indemnización)
Arras penitenciales
Es el tipo más común. El comprador entrega una señal al vendedor para formalizar la reserva de la vivienda. Este tipo de contrato permite el desistimiento del contrato de ambas partes. El dinero entregado funciona como indemnización en caso de incumplimiento.
- Incumplimiento por parte del comprador: El comprador perderá la señal aportada como arras.
- Incumplimiento por parte del vendedor: Deberá devolver al comprador las arras aportadas y pagarle además la misma cantidad como indemnización. Es decir, deberá devolver el doble de las arras que se aportaron.
Arras penales
En este las arras se establecen a modo de indemnización, por si se rompe el contrato por cualquiera de las partes. Además de las penalizaciones correspondientes, también se puede exigir el cumplimiento del acuerdo. Es decir, si es el comprador quien se echa atrás, el vendedor podrá ser indemnizado y además obligar a continuar con la compraventa. De igual manera, si el vendedor se retira de la transacción, deberá pagar la indemnización al comprador y este podrá de todas formas obligar a continuar con la venta.
¿Qué contrato de arras es mejor?
Según lo explicado anteriormente, se puede decir que el mejor tipo arras son las penitenciales. Esto es así porque permite a cualquiera de las partes desistir de dicho contrato si lo necesitan, aunque tengan que pagar la indemnización correspondiente.
¿Cuánto dinero se da como señal en un contrato de arras?
El dinero que se otorga como señal depende de lo acordado entre ambas partes. Esta cantidad siempre queda reflejada en el contrato, ya que luego se descontará del precio final a pagar por la vivienda. Cuanto más se entregue, menos se deberá pagar posteriormente, pues estas se descuentan del precio final.
Las arras entregadas como señal, se pagan al vendedor y propietario hasta el momento del inmueble.
¿Se tiene que pagar en efectivo?
La forma de pago de la señal será según lo pactado en el contrato. Puede realizarse en efectivo, a través de una transferencia bancaria o con un cheque.
- Para el pago en efectivo o en metálico de las arras, la cantidad a abonar debe ser menor a 2.500 €. Si el pago es entre un particular y un profesional o empresa, la cantidad máxima a pagar en efectivo es de 1.000 €.
- El pago por transferencia es el más habitual. Es posible que en este caso se tenga que pagar una comisión por la formalización de la transferencia. Si se recurre a este método de pago, en el contrato se debe especificar que se hará en las próximas 24 horas tras la firma del documento. Aquí, el contrato, empezará a ser efectivo una vez el pago sea recibido.
- Pago en cheque. Puede ser al portador, nominativo, barrado o conformado, sin embargo, son más recomendables el nominativo y conformado. Debes tener en cuenta, además, que la cantidad que aparece en el cheque queda bloqueada durante un tiempo determinado de 15 días.
¿El contrato se firma ante notario?
En muchas ocasiones el contrato de arras es firmado en la inmobiliaria encargada de la venta de la vivienda. Pero esto no es necesario, al igual que no es obligatorio que la firma se produzca ante la presencia de un notario.
Sin embargo, realizar este acuerdo ante un notario puede traer consigo varias ventajas, ya que este informará de forma concreta y detallada a ambas partes de todas las condiciones que aparecen en el documento. De esta manera, ambas partes tendrán claras cuáles son sus obligaciones y que puede pasar en el caso de que nos las cumplan.
No hay necesidad de que haya un notario para la firma del contrato de arras, pero este le otorgará una garantía adicional, la seguridad jurídica.
Plazo para escriturar desde contrato de arras
El plazo para proceder a las escrituras suele ser acordado y estar estipulado en el documento firmado por las dos partes. Si bien es cierto que el plazo máximo que se suele estipular para que la compraventa ocurra es de 90 días.
Para hacer el pago, se puede hacer directamente a la parte compradora, o entregarlo a un intermediario para que lo custodie hasta que se proceda a las escrituras de compraventa. Además, este pago puede o no realizarse ante notario.
¿Qué pasa si no te conceden la hipoteca?
De forma general, salvo que se incluya en el contrato de arras una cláusula acerca de esto, el vendedor no devolverá la señal pagada al comprador en el caso de que este no consiga una entidad financiera que le conceda la hipoteca.
De esta manera, el comprador de la vivienda perderá la cantidad entregada, ya que esto se considera como un incumplimiento del contrato acordado.
Incumplimiento del contrato de arras
El contrato de arras es una garantía de la compraventa del inmueble, es por ello que su incumplimiento tiene consecuencias. Como hemos explicado, estos efectos dependen del tipo de contrato de arras que se utilice.
Cuando hablamos de incumplimiento, no solo nos referimos a que una de las partes se eche para atrás, sino que también se pase el plazo determinado para la firma del contrato final.
Según dice el Código Civil, en caso “fortuito” o de “fuerza mayor” como puede ser el fallecimiento de una de las partes firmantes, este contrato quedará anulado sin la necesidad de pagar las indemnizaciones mencionadas anteriormente.
Modelo de un contrato de arras para la compraventa de una vivienda
El contrato de arras tiene una estructura concreta y en él deben aparecer unos datos específicos. Es por ello, que para ponértelo fácil. Desde Life5 queremos darte un modelo de contrato arras para la compraventa de una vivienda en formato Word. De esta manera podrás editarlo e imprimirlo como desees.
