Cómo gestionar la deuda pendiente tras una ejecución hipotecaria

Quienes se enfrentan a una ejecución hipotecaria están ante una situación que puede generar mucha confusión, pues se trata de un proceso en el que surgen preguntas sobre las implicaciones a largo plazo. Entre dichas dudas suele estar qué pasa con la deuda pendiente después de una ejecución hipotecaria. Y por ello, te damos una explicación sobre este asunto.

Qué es una ejecución hipotecaria

Antes de adentrarnos en tema deudas, es importante que sepas que la ejecución hipotecaria es un proceso legal que se desencadena cuando un prestatario no cumple con los pagos de su hipoteca según lo acordado en el contrato de préstamo. Como la propiedad sirve como garantía para el préstamo, esta se convierte en el objeto de la ejecución.

Eso significa que el prestamista, es decir, la entidad financiera o el banco, tiene el derecho de recuperar la propiedad para cubrir la deuda que no se ha abonado. Y para ello, se activa la cláusula de vencimiento anticipado del contrato hipotecario.

Para proceder a una ejecución hipotecaria, el titular de la hipoteca tiene que incurrir en un cierto número de pagos atrasados, de acuerdo con la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

Estos pagos atrasados deben equivaler:

• Durante la primera mitad del plazo de la hipoteca: al menos al 3% del capital prestado o 12 cuotas impagas.
• En la segunda mitad del préstamo, se requiere un mínimo de 15 cuotas sin pagar, representando al menos el 7% del total del préstamo.

Cuánto tarda una ejecución hipotecaria

Generalmente, una ejecución hipotecaria tiene que seguir una serie de pasos, lo que hace que su cumplimiento no sea, en absoluto, inmediato. Además, el procedimiento por el que se completa esa ejecución puede ser variable y está sujeto a una serie de factores que pueden acelerar o ralentizar el proceso.

Por ejemplo, la capacidad del prestamista para gestionar eficientemente el proceso puede influir en la rapidez con la que avanza la ejecución hipotecaria. Algunos prestamistas tienen sistemas bien establecidos que les permiten llevar a cabo las ejecuciones de manera más rápida y eficiente, mientras que otros pueden enfrentar obstáculos que retrasan el proceso.

La disposición del deudor para cooperar también puede afectar. Si este responde rápidamente a las notificaciones y trabaja con el prestamista para resolver la situación de manera amistosa, es posible que el proceso se complete más rápidamente.

Para los deudores, la ejecución hipotecaria de la vivienda habitual puede ser una situación especialmente compleja. La razón es que un hogar no es solo un activo financiero, sino también un lugar de seguridad para muchas familias. Además, esta situación puede tener consecuencias financieras a largo plazo, puesto que se puede quedar una deuda pendiente a fututo, incluso después de la ejecución hipotecaria.

Por este motivo, una opción a considerar es la contratación de un seguro de vida que cubra esa deuda pendiente con el banco en caso de fallecimiento del deudor. Esto puede proporcionar tranquilidad tanto para esta persona como para sus seres queridos, asegurando que no hereden esta carga financiera.

Esquema del procedimiento de una ejecución hipotecaria

Normalmente, el esquema del procedimiento de ejecución hipotecaria sigue una serie de pasos predefinidos:

• Notificación al deudor: el proceso comienza cuando el prestamista notifica al prestatario sobre el incumplimiento del pago. Este le otorga un periodo de tiempo para remediar la situación (pago de las cuotas atrasadas más los intereses y cargos correspondientes).
• Acción legal: si el prestatario no puede o no desea remediar el incumplimiento, el prestamista inicia acciones legales para comenzar con el proceso de ejecución hipotecaria. Esto generalmente implica presentar una demanda ante el tribunal competente y notificar al prestatario sobre la acción legal en curso.
• Venta en subasta pública: una vez que se completa el proceso legal, la propiedad hipotecada se pone a la venta en una subasta pública. El precio obtenido en la subasta se utiliza para cubrir el saldo pendiente del préstamo hipotecario, incluidos los intereses y cargos asociados.
• Transferencia de propiedad: si se vende la propiedad en la subasta, la propiedad se transfiere al comprador ganador. En algunos casos, si no se logra vender la propiedad por un precio suficiente para cubrir la deuda pendiente, la vivienda puede pasar al prestamista como parte del procedimiento de ejecución hipotecaria.

Es importante saber que, cuando se trata de una vivienda habitual, la ejecución hipotecaria sigue un régimen especial. Por ejemplo, los acreedores no pueden exigir un valor tres veces mayor al interés legal del dinero. Además, el deudor tiene la posibilidad de evitar la ejecución hipotecaria de su vivienda habitual al pagar la deuda, incluso, horas antes de la ejecución.

Por otro lado, en la subasta, el valor de esta vivienda se establece en el 70% del valor de la tasación.

Prescripción de la deuda pendiente después de la ejecución hipotecaria

En ocasiones, ni la propia venta en subasta consigue saldar por completo la deuda y esta sigue perteneciente al prestatario. Es aquí donde cabe preguntarse cuándo prescribe una deuda hipotecaria.

La prescripción de una deuda pendiente tras ejecución hipotecaria es posible. Pero tal y como se recoge en el Código Civil, esta se establece en un plazo de 20 años, lo que significa que no es una solución ni a corto ni a medio plazo.

Por ello, más que esperar a que esta deuda prescriba, lo aconsejable es explorar opciones de negociación con la entidad financiera para llegar a nuevos acuerdos de pago. Además, también se puede considerar la Ley de Segunda Oportunidad.

Deuda pendiente y Ley de Segunda Oportunidad

Cuando una persona no puede pagar un préstamo, la Ley de Segunda Oportunidad permite reiniciar el historial crediticio y suprimir malos reportes en los ficheros o listas de morosidad, brindando la posibilidad de llegar a acuerdos con acreedores o, incluso, anular deudas impagables. Sí, cuando se ha hecho todo lo posible por abonar la deuda y no hay más recursos, un juez podría dictaminar, por esta Ley, que se perdone todo lo que se adeuda.

Sin embargo, para acogerse a esta ley hay que esperar a que se haya llevado a cabo la ejecución hipotecaria y exista la deuda pendiente. Es decir, no es posible anticiparse y acogerse a esta ley antes de la ejecución hipotecaria, pero sí cuando queda deuda tras el fin de este procedimiento.

Asimismo, es importante recordar que habría que cumplir ciertos requisitos, entre otros:

• Ser insolvente.
• Haber actuado de buena fe en el pago de las deudas.
• No haberse beneficiado de la ley en los últimos cinco años.
• Tener deudas con al menos dos acreedores.

Si alguien que enfrenta una deuda pendiente después de la ejecución hipotecaria desea aplicar la Ley de Segunda Oportunidad, puede optar por dos vías:

• Liquidar su patrimonio para hacer frente a la deuda
• Establecer un plan de pagos con los acreedores y proteger su vivienda.

Pago de la deuda pendiente después de una ejecución hipotecaria

Cuando la deuda no queda completamente saldada tras la subasta, el acreedor procederá con el embargo del resto de bienes que tenga el deudor. Según lo estipulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, se establece un orden de embargo que incluye:

• Dinero en efectivo o en cuentas corrientes.
• Créditos y derechos de fácil realización.
• Joyas y obras de arte.
• Rentas y otros frutos económicos.
• Bienes muebles, acciones y participaciones.
• Bienes inmuebles.
• Ingresos provenientes de actividades profesionales y salarios.
• Créditos y valores de mediano y largo plazo.

En lo que respecta a la cláusula de afianzamiento, esta se incorpora en el contrato de ejecución hipotecaria cuando el acreedor solicita una garantía de pago adicional. En caso de deuda remanente, la entidad bancaria puede reclamar el pago al avalista designado en el contrato del préstamo hipotecario.

Es importante examinar cuidadosamente esta estipulación, ya que en algunos casos puede considerarse una cláusula abusiva y, por lo tanto, susceptible de ser impugnada para eximir al avalista de la deuda.

Deuda pendiente tras la ejecución hipotecaria: no puedo pagar

Como se ha explicado, en caso de no poder abonar la deuda pendiente después de una ejecución hipotecaria, se puede solicitar amparo por la Ley de Segunda Oportunidad. Sin embargo, si existen recursos, la entidad podrá embargar los bienes del deudor, actuales y futuros.

En concreto, el embargo de la nómina de trabajo es una práctica común para recuperar las deudas. No obstante, la ley protege unos mínimos vitales que no es posible embargar. Por ello, se aplica de manera gradual dependiendo del salario del deudor, con porcentajes embargables que van desde el 30% hasta el 90%, de acuerdo con la Ley de Enjuiciamiento Civil y el valor del Salario Mínimo Interprofesional.

Por último, cabe mencionar la dación en pago como método para eliminar una deuda pendiente después o, incluso, antes de una ejecución hipotecaria. Así se evitarían también todos los posibles embargos posteriores que esto pudiese implicar. Con la dación en pago, el deudor transfiere la propiedad al acreedor para saldar la deuda pendiente con el mismo, incluso si el valor de la propiedad es menor al saldo adeudado.