Provisión de fondos para una hipoteca

provisión de fondos de una hipoteca

La adquisición de una vivienda es un acontecimiento muy importante en la vida de muchas personas. Sin embargo, la mayoría de las mismas no pueden permitirse pagar una casa al contado y, por ello, necesitan recurrir a una hipoteca para financiar esta compra y a un seguro de vida para cubrir dicha hipoteca.

Si vas a solicitar una hipoteca es crucial comprender el concepto de provisión de fondos, pues supone un dinero del que debemos disponer, previo al préstamo hipotecario, para aportar al banco.

¿Qué es una provisión de fondos?

De forma general, se puede decir que una provisión de fondos supone reservar o apartar una cantidad de dinero o de recursos financieros, con el fin de hacer frente a futuros gastos. Esta es una práctica habitual en el ámbito contable y empresarial, puesto que con ello se garantiza que los recursos que se puedan necesitar estén disponibles en el momento requerido.

Con una provisión de fondos es posible anticipar y prever gastos futuros, que bien pueden ser conocidos o simplemente estimados, pero que todavía no se han llegado a efectuar o no han sido registrados contablemente.

Además de lo mencionado, cabe destacar que una provisión de fondos no supone una salida real del dinero hasta que se produce el pago o se cumple el compromiso correspondiente.

Tras realizar el desembolso, los fondos que se reservaron para la provisión se emplean para cubrir el gasto. Entonces es cuando se pasa a contabilizar la provisión de fondos: se registra como una disminución de la provisión y como un incremento de los gastos reales.

¿Qué es la provisión de fondos de una hipoteca?

La provisión de fondos de una hipoteca es la cantidad de dinero que se empleará para cubrir aquellos gastos que se deriven de las gestiones del propio préstamo hipotecario, como de la compraventa de la vivienda.

Ese monto de dinero lo adelanta quien solicita la hipoteca al banco, para que cuando este haga la pre concesión, pueda ejecutar los trámites pertinentes y también pueda financiar los gastos necesarios de la adquisición del inmueble.

¿Cuándo pide el banco la provisión de fondos de la hipoteca?

En el momento en el que vayas a solicitar una hipoteca al banco, este dará comienzo a un proceso de estudio sobre la viabilidad del préstamo.

Si la entidad bancaria da el visto bueno, iniciará los trámites para conceder la hipoteca. Será en ese momento cuando solicite la provisión de fondos.

¿Qué cantidad de dinero hay que abonar?

La provisión de fondos de una hipoteca no es una cantidad arbitraria, sino que la entidad financiera se encargará de calcularla.

La suma final va a variar según cada banco, gestoría, notaría, empresa de tasación y comunidad autónoma donde se vayan a realizar los trámites, así como la compraventa.

No obstante, lo habitual es que la cuantía de la provisión de fondos para el préstamo hipotecario suponga entre un 10% y un 12% del precio total del inmueble.

Por su propia finalidad, dicho dinero tendremos que tenerlo disponible antes de la compra de la vivienda.

¿Para qué sirve la provisión de fondos?

El cliente ingresará en su cuenta la cantidad solicitada por el banco como provisión de fondos para los gastos de la hipoteca y la compraventa, y así la propia entidad podrá disponer de ella.

Antes de la Ley hipotecaria de 2019, publicada en el BOE, la provisión de fondos servía para cubrir muchos más gastos de los que se cubren ahora.

En general, con ese dinero del cliente se financiaban las siguientes gestiones e impuestos:

  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto supone entre un 0,5 y un 1,5% del valor de la vivienda, dependiendo de la comunidad autónoma donde esté ubicada la propiedad.
  • Los honorarios de la gestoría.
  • Honorarios de notaría.
  • Los gastos derivados del Registro de la Propiedad. Este gasto dependerá del valor de la vivienda.
  • Tasación de la vivienda. El coste de la tasación suele rondar entre los 100 y los 500 euros.
  • El IVA cuando se trate de una vivienda nueva o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si esta es de segunda mano.
  • Comisiones de apertura. El coste de dicha comisión se encuentra entre el 0,25 y el 3% del total de la hipoteca.
  • Cualquier otra comisión que venga incluidas en el préstamo hipotecario.
Por suerte, desde la imposición de la citada ley, ahora el banco se hace cargo de algunos de estos costes.

Entre los gastos más importantes de los que se encargarán los clientes están los derivados de la tasación de la vivienda y la comisión de apertura, la cual incluye los gastos del estudio del préstamo hipotecario y una copia de la nota simple de la vivienda. También el pago del IVA o del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

¿Cómo funciona la provisión de fondos hipotecarios?

El proceso vinculado a la provisión de fondos en una hipoteca puede variar un poco dependiendo de cada banco. Sin embargo, la mayoría sigue unos pasos estándar.

Este es el resumen del proceso en el que se ve implicada la provisión de fondos.

1. Solicitar la hipoteca

Después de comparar diferentes opciones en el mercado, el cliente solicita la hipoteca que más le convenga.

Lo normal es investigar entre diferentes entidades para encontrar la opción que más se ajuste a sus necesidades y capacidades financieras.

2. Estudio de viabilidad

Cuando se ha seleccionado el banco o entidad financiera, esta procede al estudio de viabilidad.

La entidad revisará minuciosamente la solicitud, evaluando la capacidad de pago del solicitando y realizando un análisis de los riesgos.

Este proceso implica verificar los ingresos, el historial crediticio y otros factores relevantes, con el fin de determinar que el cliente es apto para recibir el préstamo hipotecario.

3. Solicitud de la provisión de fondos

Si el banco aprueba la solicitud y el solicitante acepta la oferta, se pide la provisión de fondos. 

Lo más habitual es que este trámite se efectúe a través de una gestoría designada por el banco.

La gestoría actúa como intermediaria y facilita el proceso de transferencia de los fondos necesarios para la compra de la vivienda.

4. Concesión de la hipoteca y proceso de compraventa

El siguiente paso supone ya la concesión de la hipoteca y el proceso de compraventa de la vivienda.

Esto implica la firma de los contratos pertinentes, la realización de la tasación de la propiedad y la inscripción de la hipoteca en el registro correspondiente.

5. Liquidación de fondos

Cuando se ha completado la compraventa y se han financiado todos los gastos de la hipoteca (de su concesión), el banco procede a realizar lo que se conoce como liquidación de fondos.

Posteriormente, notificará al cliente el resultado obtenido tras contabilizar la provisión de fondos y ejecutar la liquidación para que este la acepte.

Pero veamos con más detalle en que cosiste ese proceso.

¿Qué es la liquidación de fondos para la hipoteca?

El dinero que solicita el banco antes de conceder la hipoteca es una estimación que realiza la entidad y, normalmente, esta se hace al alza. Por tanto, es muy habitual que, tras contabilizar la provisión de fondos después de efectuar todos los trámites, sobre dinero.

En ese caso, el banco realizará una liquidación de fondos que tendrás que revisar y aceptar para que se te ingrese el dinero sobrante en tu cuenta. Como decimos, esa cuantía representa el sobrante de los fondos que inicialmente fueron transferidos para cubrir los gastos de la hipoteca y la compra de la vivienda.

El proceso lleva su tiempo, pues la vivienda tendrá que estar registrada, los impuestos pagados, las facturas del notario abonadas, etc. Después de eso, la gestoría preparará la liquidación y pondrá en tu poder las facturas con todo el desglose de las cuantías pagadas.

Como consejo, es muy importante que conserves bien todas las facturas, junto con las escrituras de la hipoteca y de la compra del inmueble. Todos esos documentos serán los que te permitan reclamar posibles cláusulas abusivas, como las relacionadas con los gastos de formalización o los del suelo.

¿Cuándo te devuelven la provisión de fondos?

Lamentablemente, contabilizar el dinero de la provisión de fondos y realizar la liquidación de los mismos, no es algo que se haga de un día para otros.

Pueden pasar varios meses desde que se ha ejecutado la firma de la compraventa de la vivienda hasta que te avisen de que dicha liquidación está lista. De hecho, el plazo medio de la devolución está en 3 o 4 meses.

Entonces será cuando tengas que revisarla para cerciorarte de que todo está correcto. Si estás de acuerdo, procederás a su aceptación.

Posteriormente, el banco tendrá que ingresar la cantidad sobrante de la provisión de fondos en tu cuenta corriente. Recuerda que está obligado a ello.

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