¿Qué es y cómo funciona una hipoteca inversa?

Hay productos financieros como las hipotecas a la inversa que aún son poco conocidos en España y no están muy extendidos y su principal objetivo es que las personas de avanzada edad obtengan liquidez o un complemento extra a su jubilación.

Sin embargo, este tipo de hipotecas tienen tanto ventajas como desventajas y si estás pensando en pedir una, antes tienes que conocer su funcionamiento. En este artículo te explicamos bien qué son, cómo funcionan y todos sus pros y contras.

¿Qué es una hipoteca inversa?

La hipoteca a la inversa, denominada también hipoteca vitalicia, hipoteca pensión o pensión hipotecaria, es un préstamo en el que la entidad bancaria abona una cantidad en forma de pago mensual al cliente a cambio de la hipoteca de su casa, es decir, de su vivienda como garantía.

Triodos Bank fue el primer banco en realizar una y desde entonces son muy populares en algunos países como Estados Unidos. Este préstamo hipotecario está dirigido sobre todo a personas mayores de 65 años que tengan una vivienda en propiedad.

Es una forma de adquirir un dinero extra y obtener un complemento a tu pensión o jubilación. Normalmente, las entidades entregan entre un 25% y un 50% del valor de la vivienda.

A continuación, vamos a ver cómo funcionan las hipotecas a la inversa y cómo se hace el cálculo, los tipos que hay y cuáles son sus beneficios y desventajas.

• ¿Cómo funciona una hipoteca inversa?
• Tipos de hipoteca inversa
• Ventajas de la hipoteca inversa
• ¿Qué es lo malo de una hipoteca inversa?

¿Cómo funciona una hipoteca inversa?

Como ya hemos dicho una hipoteca inversa es un préstamo en el que el banco paga a cambio de tener la casa en propiedad del cliente como garantía. Las hipotecas inversas están reguladas por la Ley 41/2007 la cual requiere que:

• La vivienda tasada será la vivienda habitual del solicitando, la cual tiene que estar asegurada contra daños y libre de cargas.
• Los beneficiarios de este producto tienen que tener más de 65 años, algunos bancos elevan la edad hasta los 70, o ser personas dependientes.
• La ley también exige al banco que cumpla con una serie de obligaciones de información y asesoramiento.

El cálculo de la hipoteca a la inversa depende del valor de vivienda, cuánto más alto mejor. También cuenta la edad del propietario y para ello se emplean tablas de cálculo de la esperanza de vida y del tipo de hipoteca que se elija, las cuales veremos en el siguiente punto.

En cuanto a la devolución de este préstamo, corre a cargo de los herederos, quienes deciden si vender la casa y pagar la deuda restante, pagar la deuda al banco con su dinero o contratar una nueva hipoteca para saldar esa deuda.

Tipos de hipoteca inversa

Dependiendo de la forma en la que se perciba el préstamo hay un tipo de hipoteca a la inversa u otro:

• Si es una hipoteca inversa temporal recibirás la cuota mensual solo por un tiempo limitado, el cual se fijará en el contrato. En este tipo de hipoteca inversa, las rentas no tributan al IRPF.
• La hipoteca inversa vitalicia es la que promete un pago mensual durante los años de vida que le queden al titular. La cuota mensual será menor que en el caso de la hipoteca inversa temporal.
• En el caso de la hipoteca inversa de disposición única, el beneficiario recibe un único pago basado en la tasación de la vivienda.

Ventajas de la hipoteca inversa

Las principales ventajas de la hipoteca a la inversa es que la vivienda sigue siendo del beneficiario y no del banco y además hay beneficios fiscales:

• Las rentas recibidas no tributan al IRPF.
• Hay descuentos en los gastos notariales y registrales y en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
• No hay que demostrar avales ni ingresos.
• La hipoteca se puede cancelar de forma anticipada sin pagar comisiones.
• En caso de no querer devolver el préstamo el banco se quedará con el inmueble.
• Como hemos dicho, la propiedad de la vivienda no pasa a ser del banco, por lo que se puede alquilar o vender la casa cuando se quiera, pero en ese caso hay que devolver el dinero. Sin embargo, los herederos pueden alquilar la casa e ir devolviendo el préstamo al banco.

¿Qué es lo malo de una hipoteca inversa?

Pero no todas las opiniones sobre las hipotecas a la inversa son positivas ya que tienen una serie de desventajas o contras:

• Los gastos a la hora de pedir la hipoteca se pagan en el inicio. Incluyen intereses a tipo, normalmente a tipo fijo, gastos de gestoría, notaría, registro y comisiones y, normalmente, un seguro de renta vitalicia.
• Los pagos acabarán cuando se cobre el valor de la tasación.
• Las rentas no se actualizan por lo que, si la vivienda se revaloriza, cobrarás lo que se pactó en la tasación inicial.
• Debido a que los pagos no se actualizan y la inflación, la pensión tiene cada vez menos valor.
• Los herederos pueden quedarse sin la casa si no pagan la deuda con el banco.
• Solo podrás vender la vivienda en caso de que puedas saldar la deuda con lo que saques por la venta.