Qué es afección fiscal en la nota simple

A la hora de comprar una casa es de vital importancia solicitar la nota simple de la vivienda que deseas adquirir. Este documento emitido por el Registro de la Propiedad informa de la situación de la vivienda, como por ejemplo la titularidad, los metros cuadrados o las posibles cargas (hipoteca, embargos…), entre otros datos. Es probable que en la nota simple veas el concepto afección fiscal.

¿Qué significa sujeta a afecciones fiscales en una nota simple?

Dentro del apartado de cargas de la nota simple de una vivienda, uno de los epígrafes hace referencia a las afecciones fiscales. Esto quiere decir que la vivienda o finca que se va a adquirir está sujeta al pago de impuestos previos, como son el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Estos impuestos deberían ser pagados por el vendedor de la vivienda, pero en caso de que no sea así, serán los propietarios quienes deban abonarlos.

¿Qué son las afecciones fiscales?

Las afecciones fiscales son notas marginales y una mención bastante habitual que aparece en la nota siempre de una vivienda en el apartado de cargas. Siempre que se produce la transmisión de un inmueble o una finca de un propietario a otro, es necesario realizar el pago de unos impuestos determinados, como son el ITP o el ISD, que hemos mencionado anteriormente.

En caso de que al recibir la vivienda los anteriores propietarios, ya sea por herencia o compraventa, no pagaran los impuestos que correspondían, aparecerá la anotación en la nota simple. En este caso, estas tasas deben ser pagadas por el vendedor, pero los nuevos propietarios tendrán una responsabilidad subsidiaria durante 5 años, es decir, que solo deberán pagarlo si el responsable directo (vendedor) no lo ha hecho anteriormente.

Libre de cargas salvo afecciones fiscales ¿qué significa?

Aunque nos quieran convencer de lo contrario, las afecciones fiscales son una carga más. Los diversos impuestos para la compra, donación o herencia de una vivienda se deben pagar siempre, en su cantidad correspondiente. De esta manera, si en la nota simple de la vivienda aparece esta nota marginal, es importante tenerla en cuenta.

Las afecciones fiscales en la nota simple avisan a los futuros nuevos propietarios de que tendrán la responsabilidad durante 5 años del pago de los impuestos si no los abonan los propietarios anteriores.

Por ejemplo, en caso de que los anteriores propietarios hubiesen adquirido la casa por una herencia de un familiar, pero no pagaron la cantidad correspondiente del Impuesto sobre Sucesiones, esto queda marcado en el registro de la propiedad.

Así, si Hacienda decide emitir una liquidación del mismo y el anterior propietario no abona la cantidad, serás tú, como nuevo propietario, el que deba hacerse cargo del pago del impuesto. En el caso de que ninguno de los dos abone la cantidad correspondiente, la vivienda podría ser embargada por parte de la Administración y ser subastada.

¿Qué significa que una finca queda afecta durante el plazo de cinco años?

Esto significa que la responsabilidad subsidiaria del nuevo propietario tiene una duración de 5 años, pasado este tiempo, esta nota marginal caduca y, por tanto, Hacienda no podrá exigir el pago del impuesto.

¿Qué hacer cuando tenemos una afección fiscal en la nota simple?

En el caso de que en la nota simple de una vivienda o una finca aparezca esta anotación, deberemos fijarnos en si ha prescrito. Como hemos comentado en el punto anterior, esto sucede a los 5 años.

• Si ha prescrito, no deberás hacer nada, ya que Hacienda no podrá solicitar el pago del impuesto. Aunque siempre es recomendable solicitar un documento que justifique el pago de estos impuestos.
• Si por el contrario, la nota marginal sigue vigente, es necesario justificar que se ha hecho el pago del impuesto que aparece detallado. Deberás solicitar al antiguo propietario y vendedor de la vivienda que te haga llegar una copia de la autoliquidación del ITP o el ISD del momento en el que él adquirió la vivienda.

En el caso de que los documentos de autoliquidación demuestran que no se hizo el pago de la cantidad correcta, es recomendable acordar con este la retención de una parte del coste de la venta hasta el momento en el que caduque la nota marginal (después de 5 años) o pedir un aval por esa cantidad. Así, si hacienda te realiza una reclamación, estarás protegido.

¿Qué hay que tener en cuenta si Hacienda me reclama el impago?

En el caso de que Hacienda le reclame el impago al anterior propietario, el plazo de 5 años de responsabilidad subsidiaria no se detiene. De esta manera, si el plazo para la revisión del impago del antiguo propietario está paralizado, el del comprador seguirá avanzando. En el caso de que se inicie una reclamación por parte de Hacienda al nuevo comprador pasados los 5 años, no será necesario hacer nada.

Si por otra parte, el comprador no deberá abonar intereses ni sanciones que debería pagar el propietario anterior, solo la cantidad de impuestos que no fueron pagados.

Cómo saber si una casa tiene cargas

Como hemos comentado en esta publicación, a la hora de comprar una vivienda o una finca, debemos comprobar que esta esté libre de cargas, es decir, que no venga con deudas adicionales, como puede ser la hipoteca, ya que al adquirir la vivienda, estas pasarían al nuevo propietario. Esta comprobación se realizará de formas diferentes dependiendo del tipo de carga.

Tipos de cargas

Además de las afecciones fiscales que hemos explicado en este artículo, existen más cargas que pueden aparecer en el documento.

• Cargas hipotecarias, de embargos o afecciones fiscales. Estas cargas puedes comprobarlas con la nota simple de la vivienda que solicitas al Registro de la Propiedad. Este documento describe todas las características de la situación de la vivienda y es necesario para la solicitud de la hipoteca o la reclamación de una herencia.
• Cargas tributarias. En este caso hablamos del IBI o impuesto de Bienes Inmuebles. Será necesario solicitar al vendedor el pago de esta tasa del último año.
• Cargas vecinales. Estas cargas están relacionadas con los pagos que se deben pagar en la comunidad de vecinos. Para ello, se puede pedir al antiguo propietario el certificado de la comunidad. Aquí se indicará si hay cargas en el inmueble, como por ejemplo las cuotas de un mes, derramas, etc.