Invertir en vivienda para alquilar

Comprar un piso para alquilar es una opción muy estudiada y escogida por los inversores. Sin embargo, antes de decidir si es una buena opción o no invertir en una vivienda para alquilar, lo mejor es tener en cuenta las ventajas y desventajas de esto, así como algunas circunstancias (por ejemplo, económicas y sociales) que acompañen al momento.

¿Es buena decisión comprar un piso para alquilar?

La demanda de alquileres sube, por lo que muchas personas se plantean el comprar una vivienda para sacar rentabilidad de su alquiler.

Y sí, es cierto que invertir en la compra de una vivienda para después alquilarlsitea es uno de los tipos de inversión más antiguos, pero este conlleva riesgos. Por esa razón, es importante que tengas en consideración tanto lo bueno como lo malo de esta decisión, así como otros factores relevantes.

Ventajas y desventajas de invertir en vivienda para alquilar

Antes de decidir si se quiere realizar una inversión en vivienda para alquilar, lo primero es tener muy presente qué beneficios y qué inconvenientes se pueden extraer de dar ese paso. Así como la situación del mercado inmobiliario.

Ventajas de comprar un piso para alquilar

Conocer bien el mercado inmobiliario o asesorarte correctamente, es uno de los factores fundamentales a la hora de aventurarte en este tipo de inversión. No obstante, de forma general, se pueden destacar algunas ventajas de adquirir un inmueble para luego alquilarlo.

• El alquiler es la opción preferente de la población española, debido, principalmente, a los sueldos. Además, la carga de una hipoteca no está disponible para todo el mundo, por lo que muchos siguen viendo el alquiler como la opción más asequible.
• Alquilar una vivienda genera dinero de manera regular, por lo que si no hay problemas con el pago de la renta, esa liquidez mensual estará asegurada.
• Por norma general, se alquila mucho más rápido de lo que se vende. En zonas con alta demanda, un anuncio de alquiler puede tardar solo unas horas o pocos días en atraer a personas interesadas.

Desventajas de la inversión en vivienda para alquilar

A pesar de sus ventajas, invertir en una vivienda para alquilar también tiene sus inconvenientes.

• Son muchos factores que pueden influir en la rapidez en la que se alquila una propiedad. Por ello, existe la posibilidad de que el inmueble no se alquile tan rápido como se esperaba. Al no conseguir dar pie a ese arrendamiento, no entrarán ingresos y, además, se tendrán que continuar pagando los gastos de la casa.
• Aunque alquiles la vivienda con rapidez, recuperar lo invertido y comenzar a ver beneficios tras esta inversión llevará su tiempo. Al tratarse de un activo no líquido, no se puede disponer del dinero que se ha destinado a la casa de forma inmediata si se necesitase.
• Existe el riesgo de que los inquilinos se marchen antes de lo esperado o que se den impagos.
• Para mayor tranquilidad, lo conveniente es contar con un seguro de hogar que se pueda hacer cargo de posibles problemas, como desperfectos o roturas. También hay seguros de alquiler que pueden servir de ayuda en caso de impagos. Aunque estos seguros suponen una tranquilidad, también requieren de unos gastos extra derivados del pago de la prima de dichas pólizas.
• Como se ha mencionado, en caso de que el alquiler no salga bien, vender la vivienda puede llevar más tiempo. Cuánto se tarda en vender una vivienda en España depende de diversos aspectos, especialmente su ubicación.
• En caso de optar por publicitar la vivienda en una plataforma digital, sobre todo si se dedica al alquiler turístico, habrá que tener presente el gasto que conlleva invertir más en limpieza, mantenimiento o equipamiento tecnológico. Además, hay que hacer un esfuerzo mayor en marketing para posicionarla y conseguir alquilarla, así como en comunicación y atención, ya que en este tipo de alquileres, obtener opiniones positivas de los usuarios es esencial.

Analizadas las ventajas y desventajas de comprar un piso para alquilar, el siguiente paso relevante es conocer la rentabilidad de esa vivienda.

Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler

La persona que haya decidido invertir en una vivienda para alquilar, cuando consiga arrendarla, tendrá unos ingresos mensuales derivados de esa renta. Sin embargo, también va a tardar años en recuperar el capital que haya invertido.

Por esa razón, es importante que antes, calcules todos los gastos de comprar una casa:

• La inversión inicial. Esto incluye el precio de la vivienda, los gastos derivados de la compraventa como los impuestos, la notaría, etc., o las reformas en caso de necesitarlas.
• El mantenimiento. Reparaciones, roturas de electrodomésticos, posibles derramas de la comunidad de propietarios.
• Los gastos fijos.

Para conocer la rentabilidad de una compra de vivienda realizada para alquilar habrá que calcularla teniendo en cuenta varios componentes.

Por un lado, habrá que sumar las rentas mensuales para obtener la renta anual que percibiría el propietario. A ese total se le restarían los gastos fijos y de mantenimiento. El resultado habría que dividirlo entre el precio de la vivienda y lo que dé, multiplicarlo por 100. Es decir, la fórmula sería algo así:

Rentabilidad = [Ingresos netos del alquiler (renta anual – gastos fijos y mantenimiento) / inversión de la vivienda] x 100

Aun así, a esa cifra también habría que añadirle después la posible revalorización de la vivienda o su pérdida de valor.

Consejos para realizar una inversión en vivienda para alquilar

Si después de barajar los pros y contras, así como analizar la rentabilidad decides optar por comprar un piso para alquilar, lo aconsejable es que tengas en cuenta estos puntos. Muchos de ellos son recomendaciones básicas a la hora de adquirir una casa también para uso personal.

• Estudia diferentes viviendas similares por la misma zona para hacer las comparaciones pertinentes que te ayuden en tu elección.
• Investiga o asesórate sobre el mercado inmobiliario, con el fin de analizar los precios de los inmuebles en los últimos años, así como el potencial de su revalorización.
• Dependiendo de la zona en la que vayas a comprar el piso para alquilar, el tamaño va a influir y mucho. Por ejemplo, si este está ubicado en una zona residencial ideal para familias con niños, quizás una vivienda de 40 m² no sea la inversión más adecuada.
• Conoce bien la zona para comprar. Las céntricas suelen revalorizarse más que las de la periferia, aunque eso no tiene que significar que sea más rentable.
• A ser posible, busca una vivienda que necesite una reforma mínima. Con esta y una decoración bien elegida, podrías revalorizarla mucho.
• Ten en cuenta ciertas características de la vivienda o de la comunidad que suponen un plus. Por ejemplo, a nivel comunitario, que cuente con piscina o jardines es un extra. Por su parte, las casas con balcones y terrazas se han revalorizado desde la pandemia.
• Elige una ubicación en auge, que cuente con servicios y ocio próximo. Que tenga buenas comunicaciones también es muy valorable.
• Puedes barajar la opción de alquilar la vivienda por habitaciones. Es cierto que esto supone un mayor coste de tiempo y mantenimiento, pero puede llegar a ser más rentable.

Otro factor importante: la financiación

Para invertir tendrás que, o bien haber conseguido ahorrar para comprar la casa, o bien pedir un préstamo hipotecario.

• En caso de tener el dinero y pagar al contado, tendrás que asegurarte de que el precio de adquisición es bueno y que la vivienda tiene posibilidades de revalorizarse por si la quieres vender en un futuro. Si no, la rentabilidad será baja.
• Si vas a pedir una hipoteca, piensa que, a priori, estarás sacando provecho de un dinero que no es tuyo y que tardarás en devolver. Además, tendrás que tener presente que para la concesión de una hipoteca, debes cumplir con los requisitos que los bancos exigen para ello.

¿Es buen momento para invertir en vivienda para alquilar?

Que la decisión de comprar un piso para alquilar sea correcta o no dependerá de las circunstancias personales de quien baraje esa posibilidad, así como de las opciones de compra que tenga. No obstante, hay ciertas condiciones que se pueden estar dando en el momento en que tomes la decisión que pueden influir también.

En ese aspecto, los expertos señalan, principalmente, tres motivos por los que consideran que este es un buen momento para comprar una casa.

Debido a la situación actual, a muchas personas les cuesta acceder a un préstamo hipotecario para comprarse una casa. Por ello, la demanda de alquiler sube.

El dinero que tienes en el banco no vale tanto, pero, sin embargo, una vivienda en la que inviertas se puede revalorizar.

Es muy probable que ahora mismo encuentres muchas oportunidades de inversión, ya que hay propietarios que tienen prisa por conseguir liquidez con la venta de su vivienda y pueden negociar precios más bajos.

Además de esto, como se pronosticaba, los precios de la vivienda han sufrido una mínima bajada en 2023.

Como veis, invertir en una vivienda para alquilar puede ser una buena decisión, pero antes de embarcaros en ello, lo mejor es que conozcáis las particularidades del mercado inmobiliario o que contéis con el asesoramiento adecuado de un experto. Si tienes que conseguir financiación para su compra, te aconsejamos calcular la hipoteca.