Cómo saber si mi hipoteca tiene cláusula suelo

La cláusula suelo en hipotecas ha sido motivo de controversia y preocupación para muchos propietarios de viviendas en España en los últimos años. Esta disposición contractual en los préstamos hipotecarios establece un límite mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca, independientemente de cómo fluctúen los tipos de interés de referencia, como puede ser el Euríbor. Pero, ¿cómo saber si mi hipoteca tiene cláusula suelo? Si esta es tu duda, te ayudamos a resolverla.

Cláusula suelo en hipotecas: cómo detectar si mi préstamo la tiene

Por si hay quien no tiene aún muy claro qué es cláusula suelo en una hipoteca, se puede resumir en que es una condición que aparece en los préstamos hipotecarios, por la cual se establece un interés que nunca será inferior a un determinado porcentaje. Esto significa que por mucho que las tasas de interés del mercado bajen, el interés que pagarás en tu hipoteca no disminuirá por debajo de ese nivel establecido por la cláusula suelo.

Por ejemplo, si la cláusula suelo está estipulada en un interés del 3,90%, aunque el Euríbor bajase del 3,90%, como deudor no te podrías beneficiar de esa disminución.

Teniendo en cuenta esto, ¿cómo puedo saber si mi hipoteca tiene cláusula suelo? Hay varias formas de averiguarlo.

Escritura del préstamo hipotecario

La forma más directa de determinar si tienes una cláusula suelo en tu hipoteca es revisando la escritura del préstamo hipotecario (la del préstamo, no las escrituras de compra-venta).

La escritura de préstamo hipotecario es aquel documento que se firma ante notario cuando el banco concede la hipoteca. Este documento detallará todas las condiciones de la hipoteca, incluidas las cláusulas que establecen los límites mínimos de interés.

Consulta con tu entidad financiera

Si no encuentras las escrituras del préstamo, otra opción es contactar directamente con tu banco o entidad financiera, que tiene la obligación de facilitártelas. Puedes solicitar una copia del contrato de hipoteca y, de paso, pedir asesoramiento sobre la presencia de cláusulas suelo en el mismo.

También puedes solicitar una copia de estos documentos en la notaría donde los firmaste.

Recibos de pago

Otra forma para saber cómo detectar la cláusula suelo en mi hipoteca es a través de los recibos de pago del préstamo hipotecario. Estos pueden dar pistas si observamos que hay un límite mínimo establecido en los pagos mensuales, incluso cuando los tipos de interés estén por debajo de ese límite.

Si notas que tus cuotas no bajan incluso en períodos de tipos de interés muy bajos, es posible que tengas una cláusula suelo.

Asesoramiento legal

Si tienes dudas o sospechas de que tu hipoteca incluye una cláusula suelo, pero no tienes claro cómo detectarla, es recomendable buscar asesoramiento legal especializado.

Un abogado con experiencia en derecho bancario podrá revisar tu contrato hipotecario y brindarte orientación sobre tus derechos y las opciones disponibles.

De hecho, te lo adelantamos: puede ser complicado detectar esta disposición. La razón es que las entidades bancarias no utilizarán en la escritura del préstamo hipotecario el término “cláusula suelo”, sino que esta aparecerá con otras denominaciones.

Cómo aparece la cláusula suelo en la hipoteca

Para saber cómo detectar la cláusula suelo en mi hipoteca, hay que tener claro que no se emplearán esas palabras, por lo que no las busques en los textos. Normalmente, se utilizan otras denominaciones, tales como:

• Interés mínimo.
• Límite de interés.
• Límite de variabilidad.
• Límites a la aplicación del interés variable.
• Porcentaje mínimo establecido.
• Túnel de interés.
• Horquilla de interés.
• Interés nominal anual mínimo.

Estos términos u otros similares pueden aparecer en algún párrafo o título de epígrafe en el que se indique que el tipo de interés no podrá ser inferior a “X” porcentaje, u otra expresión similar. En cualquiera de los casos, se estarán refiriendo a lo que conocemos como cláusula suelo.

Cláusula suelo y techo en hipoteca

Además de la cláusula suelo en hipotecas, puede existir también un límite techo. En caso de que haya cláusula suelo y techo en tu hipoteca, eso significará que hay fijado un tipo aplicable al devengo de los intereses que no podrá ser superior a un determinado porcentaje (techo) ni inferior a otro porcentaje concreto (suelo).

De esta manera, un ejemplo de cláusula suelo en hipoteca que también tiene techo, se expresaría en un texto similar a:

“El tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, superior al 18%, ni inferior al 3,9% nominal anual”.

Eso significa que por mucho que cambie el Euríbor y baje mucho, el deudor siempre pagará un mínimo de 3,90% de intereses.

Reclamar cláusula suelo en hipotecas

La cláusula suelo en hipotecas se trata de una cláusula abusiva, puesto que no solo hace que pagues más de lo que tendrías que pagar, sino que habitualmente no se comunica de forma clara.

Por ese motivo, es posible reclamar cualquier cláusula suelo siempre y cuando esta no supera el control de transparencia. Esto se determina cuando no se informa al consumidor antes del firmar el préstamo, la cláusula se explica bajo otros nombres y se impone así un interés mínimo, limitando los derechos como consumidor.

Podrá reclamar toda persona que esté afectada por la cláusula suelo en hipotecas, siendo parte legítima de un contrato de préstamo y habiendo abonado cantidades extra debido a esa disposición. Además, esta reclamación es un derecho amparado por la justicia.

Muchos casos de esta cláusula abusiva llegaron al Tribunal Supremo. Fue así como en 2013 este declaró nulas por abusivas estas estipulaciones incluidas con poca transparencia en las escrituras.

En ese momento, el Tribunal Supremo sentenció que los bancos solo tenían que devolver los intereses abonados de más a partir de mayo de 2013. No obstante, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea le obligó a sentenciar que se puede recuperar todo lo pagado de forma indebida por las cláusulas suelo, tanto antes como después de 2013.

De hecho, el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo, se encarga de establecer las** pautas para facilitar la devolución** de esas cantidades pagadas de más.

Reclamar cláusula suelo en hipoteca subrogada

Frente a la posibilidad de reclamar la cláusula suelo, se abren varias incógnitas. Una de ellas es si es posible reclamar cláusula suelo en hipoteca subrogada. La respuesta es sí, se puede reclamar la cláusula suelo en una hipoteca obtenida por subrogación.

Existen dos tipos de subrogación hipotecaria: una es la subrogación de hipoteca al cambiar de banco (subrogación de acreedor) y otra es el cambio de titular del préstamo hipotecario (subrogación de deudor).

Subrogación de deudor

Si como deudor adquiriste la vivienda a través de una subrogación, tendrás que conseguir las escrituras originales, bien sea a través de la promotora o bien en el notario, pues es ahí donde suele aparecer esta cláusula abusiva.

Una vez tengas en tu poder estas escrituras del préstamo hipotecario y hayas confirmado la existencia de la cláusula suelo, podrás reclamar mediante dos vías:

• Vía extrajudicial. Esta vía supone presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente correspondiente. El artículo 3.1 del RDL 1/2017, establece que las entidades de crédito deben implantar un sistema de reclamación, como acción previa a la interposición de demandas judiciales. Este método será de carácter voluntario para el consumidor y su fin será atender estas reclamaciones. Además, las entidades de crédito tienen que garantizar que ese sistema de reclamación sea conocido por todos los consumidores que tuvieran incluidas cláusula suelo en su préstamo hipotecario.
• Vía judicial. Puede suceder que, tras una reclamación extrajudicial, la entidad bancaria intente negociar con el cliente afectado, ofreciendo otras posibilidades, como invertir las cantidades abonadas de más en otros productos, reducir las cuotas futuras, etc. En caso de no llegar a un acuerdo, se pasa a la vía judicial. Eso supone presentar una demanda en los juzgados, mediante abogado y procurador. La demanda deberá ser contestada por el banco y se procederá a celebrar un juicio.

Reclamar cláusula suelo en hipoteca cancelada

Haber finalizado el pago de un préstamo hipotecario no implica que ya no puedas reclamar la cláusula suelo en hipotecas canceladas.

Además, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea estableció por sentencia que no existe límite temporal para solicitar la devolución de lo pagado de más por la cláusula suelo.

Eso sí, en cualquiera de los casos de reclamación, el banco no está obligado a devolver las cantidades solicitadas por la vía extrajudicial.

Cuando la entidad recibe la reclamación, tiene la libertad de aceptarla o considerarla como no procedente, denegándola. Si este es el caso, el banco debe comunicar, obligatoriamente, las razones que motivan su decisión. Tras esto, el usuario puede seguir reclamando a través de la vía judicial.