Teniendo en cuenta la situación actual, el euríbor en positivo, es posible que quieras hacer un cambio de hipoteca para encontrar la oferta que más te convenga. El cambio de banco es posible y es lo que se conoce como subrogación de acreedor. Te contamos qué es y cómo puedes llevar a cabo este cambio de banco.
La subrogación de la hipoteca es la acción que se lleva a cabo para sustituir al deudor o al acreedor de un préstamo hipotecario. El objetivo de estos cambios puede ser la mejora de las condiciones del préstamo o incluso efectuar una venta de una vivienda. Todo esto dependerá del tipo de subrogación que quieras llevar a cabo.
Cambiar nuestra hipoteca de banco o subrogar nuestra hipoteca puede ser una buena opción si encontramos un producto en otra entidad que nos ofrezca mejores condiciones. El hecho de que el euríbor se encuentre en positivo puede hacernos plantearnos también un cambio de una hipoteca variable a una fija e incluso plantearnos el contratar una hipoteca mixta. Te contamos cómo puedes realizar este proceso de cambio, las condiciones y los gastos que puede conllevar efectuarlo.
Tipos de subrogación hipotecaria
Como hemos comentado, cuando hablamos de subrogación hipotecaria, es posible sustituir tanto a la persona que debe pagar el préstamo, como a la entidad financiera o banco que prestó el dinero. De esta forma distinguimos dos tipos de subrogación hipotecaria:
Subrogación de acreedor: Se trata de hacer el traspaso de la hipoteca de un banco a otro diferente. Generalmente, este cambio se efectúa con el objetivo de mejorar las condiciones que se firmaron al principio, como puede ser una rebaja en el tipo de interés o un cambio de hipoteca fija a variable o viceversa.
Subrogación de deudor: En esta acción, se efectúa el cambio del titular del préstamo hipotecario. Esta opción puede ser una buena oportunidad cuando se produce la compra de una casa que está hipotecada. De esta forma, el comprador asume la deuda del vendedor.
Según los datos del [Instituto Nacional de Estadística INE durante el mes de septiembre de 2023 hubo 1760 subrogaciones de tipo acreedor, es decir un 82% de las subrogaciones, mientras que solo 381 de deudor, siendo esto un 18%.
¿Puedo cambiar mi hipoteca de banco?
Así es, según lo reflejado en el artículo 1211 del Código Civil, una persona podrá realizar un cambio de banco para su hipoteca cuando quiera, siempre y cuando el préstamo se haya efectuado por escritura pública:
“El deudor podrá hacer la subrogación sin consentimiento del acreedor, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, y expresando en la carta de pago la procedencia de la cantidad pagada.”
Esta subrogación también debe ser formalizada por medio de una nueva escritura en la que se reflejen todas las nuevas condiciones del préstamo. Si estas no se registran, no contarán como válidas.
Será posible realizar un cambio de banco siempre que el deudor quiera, ya que como hemos comentado anteriormente, no es necesario tener el consentimiento de la entidad bancaria con la que tienes contratado el préstamo.
De forma general, para que la nueva entidad te acepte el cambio, deberás haber estado y pagado dos o tres años de tu hipoteca con la anterior entidad. De esta forma se aseguran de que puedes asumir el pago.
Para el caso de las subrogaciones de deudor, sí que será necesario el consentimiento de la entidad bancaria con la que se tiene el préstamo. A pesar de esto, se debe tener en cuenta que la entidad bancaria puede no aceptar la subrogación, pero no podrá decidir sobre la compraventa, de esta manera, si el acreedor no acepta la subrogación, pero el deudor prosigue con la venta de la casa, el nuevo deudor puede pedir una novación o unas nuevas condiciones.
Ventajas de subrogar una hipoteca
Dependiendo del tipo de subrogación que se realice se conseguirán unas u otras ventajas.
Ventajas de cambiar la hipoteca a otro banco
Cuando se lleva a cabo un traspaso o subrogación de la hipoteca de un banco a otro, no será necesario abonar en ningún momento la comisión por cancelación.
A esto se le suman algunas ventajas fiscales.
Generalmente, el cambio de banco se efectúa para obtener una mejora en las condiciones del préstamo, como pueden ser la reducción de los intereses o la supresión de vinculaciones.
Ventajas de modificar el titular de la hipoteca
Las ventajas de la subrogación de deudor vienen dadas por no necesitar realizar un nuevo préstamo. Evita el pago de gastos como pueden ser:
Comisión de apertura
Tasación
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
Condiciones que se pueden mejorar al subrogar una hipoteca
La subrogación de acreedor permite mejorar diferentes aspectos del préstamo hipotecario y, por tanto, en el precio del mismo. Estas son las condiciones que podrán cambiar:
El tipo de interés. Al cambiar de producto hipotecario y de entidad, es común que se produzca una modificación en el porcentaje de interés que se debe pagar para la devolución. También se podrá cambiar de índice (euríbor o IRPH), cambiar de tipo de hipoteca (fija, variable o mixta).
Comisiones y vinculaciones. Si en un principio tu entidad te dio mejores condiciones por contratar un producto vincualdo, como puede ser un seguro de vida, al hacer la subrogación, este podría desaparecer.
Plazo de devolución del préstamo. Al hacer una subrogación también podrás modificar el tiempo establecido para el pago del préstamo. Según tu situación podrás acortarlo o alargarlo.
Cláusulas abusivas: Si en el contrato de tu préstamo hay cláusulas como la suelo o intereses altos de demora, al realizar el traspaso, estas condiciones se podrán suprimir.
Condiciones para subrogar una hipoteca
Aunque generalmente es posible hacer de forma sencilla una subrogación de acreedor, es necesario que tengas en cuenta que debes cumplir con una serie de requisitos.
Que la firma de la hipoteca se haya efectuado por escritura pública.
Llevar unos años pagando la hipoteca. Aunque no hay un tiempo establecido, generalmente la nueva entidad querrá comprobar que has podido pagar la hipoteca durante unos años, para asegurarse así de que podrás pagar. El tiempo puede variar entre dos o tres años, aunque en algunas ocasiones puede ser hasta 5.
Que el capital pendiente del préstamo no supere el 80% de la tasación de la vivienda. Si el porcentaje es superior, el riesgo de impago aumenta. Esto es lo que se conoce como saldo vivo del préstamo.
Tener una buena estabilidad laboral. Es muy probable que si trabajas por cuenta ajena te soliciten tener un contrato indefinido con una cierta antigüedad. En el caso de trabajar por cuenta propia hay que demostrar que se ha tenido una facturación estable durante varios años.
Como se puede comprobar, los requisitos principales para la subrogación vienen definidos por la necesidad de la entidad de comprobar que el deudor podrá devolver el dinero prestado sin ningún tipo de inconveniente o demora.
Documentación necesaria para realizar el cambio de entidad
A la hora de solicitar la subrogación de la hipoteca es necesario que presentes una serie de documentos que reflejen que cumples con los requisitos para llevarlo a cabo:
Datos personales, identificativos y económicos: DNI o NIE, una copia de tu contrato laboral, copias de las últimas nóminas, la declaración de la renta…
Información financiera: Será necesario reflejar si tienes otros préstamos mostrando los recibos, así como la escritura de tu hipoteca. En esta parte, la entidad te solicitará la autorización para consultar el CIRBE y poder revisar tu historial de crédito.
Datos de la vivienda: Documentos como la nota simple, las escrituras o el informe de tasación.
Dependiendo de la entidad te solicitarán más o menos información o documentos adicionales
¿Qué gastos tiene cambiar la hipoteca de banco?
Aunque hace un tiempo la subrogación sin gastos no era posible, gracias a las nuevas medidas para las hipotecas pactadas entre el gobierno de España y la Banca a finales de noviembre de 2022, en 2023 y 2024 los hipotecados pueden subrogar de forma gratuita su préstamo hipotecario, pudiendo cambiar de una hipoteca variable a una de tipo fijo o mixto.
Y es que hace unos años, este proceso de subrogación, en el que se realizan diferentes operaciones, siempre conllevaba pagar algunos costes:
Era necesario pagar una comisión por subrogación, que a fecha de 2024 es gratuito.
Es necesario pagar una nueva tasación de la vivienda que deberás entregar a la nueva entidad bancaria. En 2024 sigue yendo a cargo del deudor.
Otras comisiones del nuevo banco. Aunque actualmente las comisiones que ponen las entidades son reducidas, es posible que la nueva entidad sí que las solicite.
En la subrogación de la hipoteca, el deudor no deberá pagar el IAJD ni tampoco los gastos de asesoría, registro y notaría, los cuales correrán a cargo del acreedor.
La comisión por subrogación
La comisión por subrogación es un gasto imprescindible para cambiar tu hipoteca de banco. En este se lleva a cabo un pago al banco por realizar las gestiones para los cambios que se realizan en el contrato.
El precio de esta comisión está limitado por la ley y depende de diversos aspectos, como la fecha de firma de la hipoteca, el tipo de producto (si es variable o fija) o la finalidad por la que se hace el proceso de subrogación.
Cómo hacer una subrogación para el cambio de banco paso a paso
Para realizar un cambio de hipoteca de un banco a otro debes seguir los siguientes pasos:
Busca una hipoteca que tenga unas mejores condiciones que se adapten a lo que tú necesites. Recuerda que es importante hacer un estudio de mercado, comparar diferentes entidades financieras y negociar con ellas las condiciones.
Dirígete al nuevo banco al que quieres cambiarte y solicita de manera formal la subrogación de tu hipoteca. La nueva entidad bancaria te deberá presentar su oferta con las diferentes condiciones.
Cuando se haya llegado a un acuerdo con la nueva entidad y el cambio sea aceptado, la nueva entidad se lo comunicará directamente al banco con el cual tienes el préstamo.
El banco tiene 7 días naturales para entregar el certificado de deuda pendiente, además de poder efectuar una contraoferta durante 15 días.
Si se acepta la contraoferta, el deudor firmará con su actual entidad una novación donde se apliquen nuevas condiciones.
En el caso de rechazar la contraoferta se seguirá con el traspaso de la hipoteca a la nueva entidad.
Se procederá a la firma de la escritura ante notario.
Llevar a cabo una subrogación puede ser algo muy beneficioso para ti. Lo principal es que estudies las diferentes ofertas que hay en el mercado, valores cuál es la que más te conviene y revises bien las nuevas condiciones del préstamo. Además, es posible que tu entidad te realice una contraoferta y mejore tus condiciones, quitando la necesidad de realizar el traspaso de la hipoteca de una entidad a otra.
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