Gastos de una hipoteca ¿Qué hay que pagar?

¿Estás planteándote adquirir una vivienda o en trámites para que te concedan una hipoteca? Como ya sabrás, la gran mayoría de personas acuden a una entidad bancaria para que ésta les conceda un préstamo hipotecario y así, poder realizar la compra de un inmueble.

En la gran mayoría de los casos, los bancos financian el 80% del inmueble y solicitan un 20% de dinero ahorrado para pagar lo que comúnmente conocemos como “entrada”. Pero esto no es todo, porque también hay que tener en cuenta una serie de gastos que irán a cargo del cliente, mientras que otros los asumirá la entidad bancaria. Así pues, para que nada te pille por sorpresa, en este post te explicamos cuáles son los gastos de comprar un inmueble.

¿Cuáles son los gastos de compra de una vivienda?

Se calcula que, además del precio del inmueble, el comprador deberá pagar alrededor un 10% adicional de gastos derivados de la compra de la vivienda y la solicitud del préstamo hipotecario a una entidad financiera. Veamos cuáles son:

Gastos de formalización de la hipoteca o provisión de fondos

Cuando hablamos de provisión de fondos para el préstamo hipotecario o para la compraventa de una vivienda, nos referimos a la cantidad de dinero que se debe pagar por adelantado al banco para cubrir algunos costes que genera la compra del inmueble.

Esto se debe a que la entidad bancaria es quien se encarga de realizar los trámites, pero es el comprador quien debe pagar estas cantidades iniciales. Los principales gastos son:

• Gastos tasación: antes de conseguir tu préstamo hipotecario, la entidad bancaria te solicitará la tasación de la vivienda para conocer el coste exacto de esta para prestarte el dinero correspondiente. La cantidad de los gastos de tasación suele ser pagada por el cliente e incluida normalmente en el préstamo hipotecario que te ofrece la entidad bancaria.
• Gastos de notaría: tras haber entregado los diferentes documentos para la compraventa de la vivienda y que la entidad bancaria haya aceptado la hipoteca, se deberá firmar ante el notario. Este profesional cobra una serie de honorarios, además de que se engloba la escritura pública del préstamo hipotecario y los aranceles notariales. Cabe destacar que será necesario que tanto la entidad como el comprador tengan su copia, además de firmar el acta de transparencia, la cual no tiene, en este caso, ningún coste.
• Gastos de registro: es necesario inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Este gasto también va a depender de la responsabilidad hipotecaria.

¿Qué impuestos se deben pagar?

• IVA: este solo será pagado en caso de vivienda de obra nueva.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): el ITP solo se paga cuando se trata de una *vivienda de segunda mano, ya sea de un particular o de un fondo de inversión, por ejemplo. Este Impuesto varía en función de la comunidad autónoma en la que se encuentra el inmueble.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): se trata de un impuesto obligatorio a pagar cada vez que se firma un documento notarial que después se presenta en el Registro de la propiedad. Desde la nueva Ley Hipotecaria de 2019, este pago corre a cuenta de la entidad bancaria, aunque antiguamente era el cliente quien lo pagaba.

Otros gastos asociados a la compraventa de una vivienda

• Contrato de arras: se trata de un precontrato a la compraventa donde se formaliza el acuerdo y la cuantía económica. De esta manera, el vendedor se compromete a reservar la vivienda y el comprador a que pagará por ella para su adquisición. En caso de que se firme este contrato y después la entidad no otorgue el préstamo hipotecario, es posible que el pago de este contrato no sea devuelto por el vendedor. Dependerá de lo establecido en el contrato.
• Gastos de la inmobiliaria: en el caso de que se realice la compraventa a través de una inmobiliaria, esta se llevará un porcentaje por su actividad.
• Gastos de la gestoría por la tramitación de la compraventa: estos gastos solo se pagan si se pide un préstamo para el pago de la vivienda. El coste depende de la tarifa de la gestoría. La gestoría es la que se encarga de llevar a cabo todos los trámites, incluyendo la inscripción de la escritura de compra en el Registro de la Propiedad, en el caso de que el cliente no pueda encargarse de ellos.
• Comisión de apertura: se trata de una comisión que se paga al inicio del préstamo y depende de cada entidad bancaria. Esta comisión fue considerada abusiva por el TJUE en el caso de que no se pueda justificar.
• Nota simple o Certificación registral: es un documento informativo en el que aparecen los datos de la vivienda. Esta nota simple debe solicitarse en el Registro de la propiedad y hay que presentarlo a la entidad financiera al realizar la solicitud del préstamo.

Productos vinculados a la hipoteca: ¿cuáles hay?

Existen algunos gastos asociados a la compraventa derivados de productos asociados a la hipoteca, siendo los más conocidos los seguros. Ahora bien, cuando se habla de hipotecas hay algunos productos obligatorios que necesitas contratar y otros que son recomendables. Veámoslo:

Seguro de hogar

Este producto es obligatorio al conseguir un préstamo hipotecario con una entidad bancaria. Sin embargo, solo será necesario que tenga cobertura de daños como pueden ser los incendios.

Seguro de vida

El seguro de vida asociado a la hipoteca no es obligatorio, sin embargo, se trata de un producto muy recomendable. Con este seguro, la entidad bancaria se asegura de que, si al comprador de la vivienda le pasase algo, la deuda podrá saldarse de igual manera. Esto no es solo un beneficio para el banco, sino que también para el comprador y sus familiares, ya que en caso de fallecimiento o la incapacidad del titular, no tendrán que preocuparse por el pago del préstamo.

Debes tener en cuenta, que el banco no puede obligarte a contratar los productos aseguradores con ellos, tendrán que escuchar diferentes propuestas. En muchas ocasiones, estas entidades te ofrecen bonificaciones por conseguir los seguros con ellos, pero generalmente no suelen ser tan beneficiosas como parecen. Además, si ya los tienes contratados, podrás realizar un cambio del seguro.

Calcular gastos de un préstamo hipotecario

Como hemos comentado en puntos anteriores, los gastos asociados a la hipoteca suelen ser alrededor de un 10% del coste del inmueble. Esta cantidad es importante tenerla preparada, ya que se solicitará al comienzo para realizar los trámites de constitución de la hipoteca y la compraventa.

Es por ello que, a la hora de calcular los gastos de una hipoteca, es necesario tener en cuenta todos los costes anteriores y posteriores a la firma de la compraventa y el préstamo hipotecario, además del precio a pagar por la vivienda.

Aunque puedes realizar un cálculo aproximado por tu cuenta, siempre es recomendable utilizar una calculadora hipotecaria para ello. De esta manera, te damos la cifra aproximada de cada uno de dichos gastos:

• Contrato de arras. La cantidad a pagar será la estipulada según el acuerdo con el comprador. Esta cantidad se descontará después de la cantidad a pagar de la vivienda.
• Gastos tasación: Esta cantidad suele rondar los 350 €, pero dependerá de la compañía con la que la realices.
• Gastos de notaría: Los honorarios de notario están alrededor de entre el 0,3% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria (esa cantidad aparece en el contrato). Y el coste de la copia del documento notarial será de 50 €.
• Gastos de Gestoría: No tienen un límite impuesto, pero suelen estar entre los 150 y 300 €.
• Gastos en el Registro de la Propiedad: entre el 0,1% y el 0,3% sobre la responsabilidad hipotecaria.
• IAJD: Se trata de un 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria, aunque depende de cada comunidad autónoma.
• Nota simple: Este documento tiene un coste bastante bajo, menor a 10 €.
• Comisión de apertura: La cantidad a pagar se encuentra entre el 0,25% y el 3%, dependiendo del banco con el que tengas el préstamo hipotecario.
• IVA: Solo para viviendas de obra nueva, será un 10% generalmente y un 4% para viviendas de protección oficial.
• ITP o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: Para viviendas de segunda mano será de entre el 6& y el 10% dependiendo de la comunidad.

¿Quién paga los gastos de una hipoteca?

Con la nueva ley hipotecaria de 2019 la mayoría de los gastos son pagados por el banco, liberando de esta forma al hipotecado. Así, los gastos que se deben pagar quedarán:

¿Quién paga los gastos de la compraventa de un inmueble?

Hay algunos gastos derivados de la compraventa de la vivienda, que no tienen relación con el préstamo hipotecario solicitado por el comprador.

¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar al banco?

Con el cambio de la Ley Hipotecaria en 2019, es posible recuperar algunos costes que el cliente debía pagar y que actualmente corren a cuenta de la entidad bancaria que les ofrece el préstamo hipotecario. Podrán realizar la reclamación quienes firmaron su hipoteca antes del 16 de junio de 2019.

• Notaría. Se podrá reclamar el 50% de lo que se abonó.
• Gestoría. Puedes recuperar hasta el 100%.
• Impuesto de Actos Jurídicos o IAJD. Este impuesto no lo debe pagar el hipotecado desde el año 2018. Quienes firmaron el préstamo antes de esa fecha, de momento, no podrán reclamar el gasto.
• Registro de la Propiedad. Es posible recuperar el 100%.

Asimismo, cuando por fin hayas podido saldar tu deuda con la entidad bancaria, será necesario proceder a la cancelación de la hipoteca. En este caso, los gastos que se deriven de esta acción, normalmente deberá pagarlos el solicitante del préstamo. Revisa bien las condiciones con la entidad bancaria, ya que en algunos casos los bancos ofrecen hipotecas sin gastos de cancelación como medida para atraer clientes.