Nuda propiedad ¿qué es en una herencia?

Se conoce por nuda propiedad al concepto legal que designa el que una persona tenga derecho sobre un bien, siendo su propietaria, pero teniendo como limitación el no poder poseerla ni disfrutarla. Dichos derechos son de otra persona, al corresponderle por usufructo.

La nuda propiedad también se conoce como propiedad desmembrada dada esa separación de los derechos de propiedad en dos figuras distintas: 

• Nudo propietario: se trata de la persona propietaria de un bien, generalmente una vivienda, pero que no puede poseerla ni hacer uso de ella, debido a que esos derechos pertenecen al usufructuario.

• El Usufructuario: es quien tiene el derecho al uso y disfrute del bien, pero que no es el propietario del mismo. De esta forma, hasta que no se de una situación, como puede ser su fallecimiento, podrá disfrutar de ese bien. Más adelante pasaría al nudo propietario.

Cuando el bien que se encontraba en uso y disfrute del usufructuario, pasa al nudo propietario (generalmente por el fallecimiento del primero), éste obtiene el pleno dominio, es decir, pasa a ser propietario de pleno derecho.

Es importante tener en cuenta que este concepto además de en la herencia, también podemos verlo en la venta de una vivienda.

Venta de una vivienda

En la compraventa de un bien inmueble se refiere al hecho de comprar una vivienda en la que el propietario que la vende (suele ser una persona de edad avanzada), seguirá disfrutando de ella hasta su fallecimiento. 

De esta manera, el comprador quedará como nudo propietario y el vendedor como usufructuario. Tras el fallecimiento del vendedor el comprador obtendrá el pleno dominio. Por norma general, la compra de una vivienda en nuda propiedad suele ser más asequible.

Ejemplo en una herencia

Para entender bien qué es la nuda propiedad en una herencia, lo mejor es exponer uno de los ejemplos más habituales en los que surge este término:  Imaginemos que fallece uno de los miembros de un matrimonio y deja, en herencia, la propiedad de la vivienda en la que residía con su cónyuge a un descendiente. 

Este descendiente se convierte en nudo propietario. No obstante, el cónyuge que sobrevive al fallecido mantiene el derecho de usar y disfrutar del inmueble, por usufructo, durante su vida.

En el momento de la herencia de una vivienda, debemos tener en cuenta los conceptos siempre claros, así como los derechos y obligaciones de estos. Sabemos que el nudo propietario deberá esperar para obtener el pleno dominio del bien, ya que su uso y disfrute corresponde al usufructuario.

¿Cuándo adquiere el nudo propietario el pleno dominio del bien?

Un nudo propietario adquiere el derecho de uso y disfrute, es decir, el pleno dominio, cuando llega la extinción del usufructo.

El usufructo puede extinguirse por varios motivos:

• Fallecimiento del usufructuario. En caso de que el usufructuario fallezca, el usufructo se extinguirá y la propiedad se consolidará en el nudo propietario. Este pasará a ser el propietario pleno del bien, con su dominio y disfrute.
• Cumplimiento de una condición establecida. Si el usufructo se estableció hasta que se cumpliera una condición específica, una vez se haga efecto, este finalizará y la propiedad se transferirá por completo al nudo propietario.
• Venta del usufructo. El usufructuario puede vender su derecho de usufructo. En esos casos, lo más común es venderlo al nudo propietario. 
• Renuncia expresa del usufructuario. En algunos casos, el usufructuario puede renunciar a su derecho de usufructo mediante un acto voluntario y expreso. Esto, generalmente, requiere el consentimiento del nudo propietario.

Estas son las características y elementos clave que definen qué es la nuda propiedad en la herencia:

Separación de derechos sobre el bien

Como hemos mencionado, la nuda propiedad en una herencia implica una separación de derechos sobre un bien en dos figuras diferentes. Por un lado, el nudo propietario y, por el otro, el usufructuario. 

Además de en una herencia, esta división de derechos puede surgir en otras situaciones. Por ejemplo, una donación o, incluso, por medio de un acuerdo contractual. 

Necesidad de un documento legal

Es importante tener en cuenta que el establecimiento de la nuda propiedad requiere una redacción clara y precisa en los documentos legales correspondientes. 

La nuda propiedad en la herencia se establece mediante el testamento. En estos casos, el propietario original (testador) puede decidir transmitir la propiedad del bien al nudo propietario, pero retener el usufructo durante su vida o por un período de tiempo determinado.

La nuda propiedad puede estar repartida

La nuda propiedad en una herencia puede quedar en varias manos, bajo unos porcentajes de distribución concretos.

Esos porcentajes pueden ser negociados para liquidar algunos de estos a favor de solo una persona. Esta será quien concentre la propiedad plena en un futuro.

De la misma manera, el usufructo también puede recaer en varias personas. Estas tendrán derecho al uso y disfrute del bien si queda establecido así en la voluntad de una herencia.

Si el usufructo es vitalicio, entonces habría que esperar a que todos los usufructuarios fallezcan para tener la plena propiedad.

¿Se puede heredar la nuda propiedad?

La nuda propiedad puede heredarse. Cuando se hereda, se mantienen las mismas condiciones con las que contaba el nudo propietario que ha fallecido. Eso supone que conserva la propiedad del bien, pero no su uso y disfrute.

Por su parte, el usufructo no se puede heredar. Según establece la ley, el derecho al usufructo finaliza con el fallecimiento del usufructuario. Tras esto, el nudo propietario pasa a poseer el dominio pleno del bien. Por ejemplo, la vivienda. Eso significa que ya no solo es propietario, sino que también puede usarla y disfrutarla como le convenga.

Todo ello implica que el usufructo no se pueda dejar en un testamento como herencia a un descendiente, ya que la propiedad no es del usufructuario. No puede conceder a nadie su uso post mortem.

Entender qué es la nuda propiedad en una herencia implica una parte relevante de comprender los derechos y responsabilidades tanto del nudo propietario como del usufructuario para evitar malentendidos y conflictos en el futuro.

La nuda propiedad adquirida por herencia u otras razones, implica una serie de derechos y responsabilidades que conciernen a un nudo propietario:

El deber de conservación

El nudo propietario tiene la responsabilidad de conservar el bien en buen estado y garantizar su mantenimiento adecuado. 

Esto supone realizar las reparaciones necesarias, pagar ciertos gastos asociados al bien y asegurarse de que no sufra daños o deterioros innecesarios.

Derecho a voto en asuntos vinculados al bien

El nudo propietario tiene derecho a votar en asuntos relacionados con el bien, siempre y cuando no interfiera con los derechos del usufructuario. 

Por ejemplo, si el bien es un inmueble en un condominio, el nudo propietario puede participar en las decisiones de la comunidad.

Pago de los impuestos y demás cuotas que correspondan

El nudo propietario se encargará de abonar las contribuciones extraordinarias o especiales que estén impuestas durante el usufructo sobre el capital.

Por otro lado, si cuando se constituye el usufructo la finca se encuentra hipotecada, también corresponderá al nudo propietario pagar las cuotas correspondientes.

Derecho a hipotecar la propiedad

La nuda propiedad podrá hipotecarse, según lo dispuesto en el artículo 107.2 de la Ley Hipotecaria.

Eso supone que el nudo propietario puede solicitar un préstamo hipotecario sobre la nuda propiedad de la vivienda usufructuada.

Limitaciones en la disposición del bien

Si bien el nudo propietario puede vender, ceder o hipotecar su parte de la propiedad, debe tener en cuenta las restricciones impuestas por el usufructo.

Por ejemplo, no puede tomar decisiones que perjudiquen o comprometan los derechos del usufructuario. Un caso claro sería vender la propiedad sin su consentimiento.

Responder ante el usufructuario

En caso de que el nudo propietario no hiciese frente a las deudas y el bien se embargase o vendiese judicialmente, tendría que responder ante el usufructuario.

El usufructuario también tiene derecho y responsabilidades sobre el bien:

Uso y disfrute del bien

El usufructuario tiene el derecho de utilizar y disfrutar plenamente del bien durante el período de usufructo. 

Por ejemplo, en el caso de un inmueble, puede vivir en él como su residencia principal o alquilarlo y recibir los ingresos derivados del alquiler.

Obligación de conservación

Aunque el usufructuario no es propietario legal, también tiene la responsabilidad de mantener el bien en buen estado y conservarlo.

Esto implica cuidar el bien y realizar las reparaciones necesarias para preservarlo durante el usufructo.

Limitaciones en la disposición del bien

El usufructuario no puede disponer del bien de manera irreversible o perjudicial para el nudo propietario. 

Por ejemplo, no puede vender el bien ni hipotecarlo sin el consentimiento del nudo propietario.

Pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles

El pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) correrá por cuenta del usufructuario. 

Si el usufructo es sobre un inmueble, el hecho imponible del IBI solo se ejecuta por el derecho de usufructo y no grava el derecho de propiedad. Por ello, el sujeto pasivo del IBI será el usufructuario.