Qué pasa con la hipoteca cuando fallece el titular

que pasa con la hipoteca si fallece el titular

Adquirir una vivienda a través de un préstamo hipotecario representa un compromiso financiero significativo. Tanto lo es, que ni siquiera el fallecimiento del titular de la hipoteca supone el fin de ese deber. La vida está llena de incertidumbres y eventualidades, por eso, quienes van a hacer frente a la obligación de pagar al banco por su vivienda, pueden preguntarse qué pasa con la hipoteca si fallece el titular. En estos caso, contar con un seguro de vida para hipoteca es la mejor opción para no dejar esta deuda a los que más quieres.

Qué ocurre con la hipoteca cuando fallece el titular del préstamo

Cuando sobreviene el fallecimiento al titular de la hipoteca, la deuda hipotecaria no desaparece de forma automática. En la mayoría de casos, la propiedad pasa a formar parte de la masa hereditaria del difunto.Concretamente, la hipoteca se constituye como una comunidad de bienes, hasta que se acuerda la partición y se reparte la herencia.

Por tanto, los herederos recibirán la propiedad en herencia, pero también la responsabilidad del pago de la hipoteca que tenga asociada.


De esta manera, el banco o la entidad prestamista correspondiente, mantiene el derecho de seguir cobrando la deuda pendiente. Esto supone que los herederos deban tomar decisiones importantes para manejar esta situación. Decisiones que influyen en quién paga la hipoteca en caso de fallecimiento del titular.

¿Quién paga la hipoteca en caso de fallecimiento?

Ya sabemos qué pasa con la hipoteca cuando fallece el titular: los herederos del fallecido reciben en herencia la propiedad hipotecada y la deuda correspondiente.

Ahora bien, ¿quién paga la hipoteca en caso de fallecimiento?

Cuando se da esta situación, los herederos pueden tomar una de las tres siguientes vías:

  • Aceptar la herencia en su totalidad, es decir, también con las deudas.
  • Aceptar la herencia pero a beneficios de inventario. Con esto evitan tener que pagar las deudas que sobrepasan la masa hereditaria.
  • Rechazar la herencia y, por lo tanto, no recibir esta, pero tampoco sus cargas económicas.

Veamos qué implicaría aceptar la herencia con la hipoteca.

Aceptación de la herencia con hipoteca

En caso de que los herederos opten por la aceptación de herencia, se adjudicará la propiedad de la vivienda y la hipoteca a todos los herederos.

Esto es así por norma, ya que el artículo 661 de nuestro Código Civil señala que la entidad financiera debe incorporar a todos los herederos como titulares de préstamo hipotecario. Eso significa que todos ellos deben hacer frente a la responsabilidad sobre el préstamo.


Sin embargo, si solo uno de ellos o varios se quiere adjudicar la deuda, pueden negociar con la entidad. Además, cuando finalice el reparto, se tendrán que abonar los impuestos que correspondan y cambiar la titularidad de la hipoteca.

En esos casos, se hace una subrogación por cambio de deudor, que suele llevar asociada una comisión de entre el 0,1%-2% sobre la cantidad pendiente de pago.

Es importante destacar que cuando los herederos pasan a ser responsables de la hipoteca, la deuda permanece sin alteraciones. Es decir, deberá mantenerse con las mismas condiciones que se establecieron en su día en el contrato de préstamo, hasta que finalice el pago de la cantidad pendiente.

Esto incluye cuestiones relevantes como el plazo de vencimiento, los gastos que estén asociados a la hipoteca, etc.

  • La entidad prestamista no puede exigir garantías adicionales o contratación de nuevos productos cuando todos los herederos se hagan cargo de la deuda.
  • Por el contrario, sí pueden hacerlo cuando no todos quieran adjudicarse la deuda, lo haga solo uno o varios de ellos, y lleguen a un acuerdo con la entidad.

¿Qué pasa si fallece el cotitular de una hipoteca?

Una hipoteca con dos titulares es una responsabilidad conjunta, pero supone que los dos participantes son responsables de la totalidad de la deuda y no solo de su parte. Esa responsabilidad es clave cuando, en una hipoteca con dos titulares, uno fallece.

  • Si el cotitular es el único heredero, por ejemplo, un cónyuge que no tiene hijos en común con la persona fallecida, la responsabilidad total recae en esa única persona. De esta manera, pasa a convertirse en el único titular de la vivienda, por lo que es esencial notificar al banco el fallecimiento para proceder al cambio de titularidad. -Si la persona fallecida sí cuenta con más herederos, además de la persona cotitular de la hipoteca, la deuda se va a dividir entre el cotitular y los herederos. Ante esta situación, se procede a realizar una modificación en la titularidad de la vivienda a través de la novación o cambio de titular.

Novación de hipoteca por fallecimiento de uno de los titulares

La novación de una hipoteca por fallecimiento de uno de los titulares es el proceso legal que implica modificar los términos de préstamo hipotecario original a causa del fallecimiento de uno de los titulares.

El fin de la novación es ajustar la situación financiera y del contrato de la hipoteca a la nueva realidad, teniendo como base la defunción de uno de los titulares.


Para proceder a la novación, se tienen en cuenta algunos aspectos clave. Entre ellos están la posible modificación de los términos del contrario original y la revisión de la documentación asociada con el préstamo.

Todo ello supone un proceso legal donde se requiere la participación de todas las partes implicadas, como son los herederos del titular que ha fallecido y la entidad que ha proporcionado el préstamo.

Seguro de hipoteca en caso de fallecimiento

Aunque no es obligatorio contratar un seguro de vida vinculado a la hipoteca, lo cierto es que por la carga financiera que este préstamo supone, es muy recomendable hacerlo. Por ello, es frecuente que los titulares de hipotecas adquieran un seguro de vida vinculado a este préstamo.

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¿Por qué hacemos esta pregunta?

Este tipo de seguro tiene como finalidad cubrir el saldo pendiente en caso de que se dé el fallecimiento de titular de la hipoteca. Es decir, que el capital asegurado se destina a pagar el saldo de la hipoteca.

Por esa razón, el beneficiario de este seguro es el banco. Con ello, los herederos no reciben el capital, pero pueden ver aliviada esta carga financiera y garantizar que la vivienda no se enfrente a una ejecución hipotecaria.

Habitualmente, el seguro de hipoteca en caso de fallecimiento cubre solo el préstamo, así que el capital va decreciendo a la vez que lo hace la deuda. Sin embargo, un seguro como el seguro de vida Life5 para hipoteca, tiene un capital constante.

Esto supone que, aunque la deuda hipotecaria vaya descendiendo, el capital asegurado se mantiene igual. Si se diese fallecimiento del titular:

  1. Se saldará la deuda hipotecaria restante con el banco
  2. La cantidad que quede, tras ello, se entregará al beneficiario o beneficiarios designados del seguro.

Seguro de vida hipoteca dos titulares

Aunque ya no es muy habitual su contratación, existe lo que se conoce como seguro de vida hipoteca con dos titulares. Este seguro supone que en una misma póliza estén cubiertas las dos personas que comparten titularidad en el préstamo hipotecario.

No obstante, este producto, por sus propias características, conlleva muchos riesgos e inconvenientes. Esta es la razón por la que muy pocas aseguradoras lo ofrecen, y aquellas que lo hacen establecen precios muy elevados.

Ante tal situación, lo más recomendable es que si una hipoteca cuenta con dos titulares, cada uno de ellos contrate un seguro de vida hipoteca. De esa forma, en caso de que falleciese uno de los titulares, la deuda quedaría ya cubierta.

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