Qué es el acta de transparencia y por qué se firma

Si estás a punto de firmar una hipoteca, un documento clave que tiene el objetivo de evitar las cláusulas abusivas de los bancos y asegurar que el solicitante comprenda el producto en su totalidad es el acta de transparencia de la hipoteca. Esta acta, que se firma ante notario, es un mecanismo obligatorio por Ley que protege a las personas que solicitan un crédito hipotecario.

Así que, si estás en trámites de adquirir una propiedad, un trastero, un garaje o un terreno, tienes que tener claro qué es este documento y qué significa. En este artículo analizaremos la definición del acta de transparencia en hipoteca, la documentación que se debe revisar y cómo es el proceso de firma.

¿Qué es el acta de transparencia de una hipoteca?

El acta de transparencia es un documento que se firma ante notario y que pretende ofrecer seguridad y tranquilidad a las personas que contratan préstamos hipotecarios. Se trata de un proceso burocrático para evitar las cláusulas o mecanismos abusivos por parte de los bancos.

Es importante destacar que este acta de transparencia forma parte de la nueva Ley de Crédito Hipotecario que se aprobó en el año 2019 y es obligatoria su firma para cualquier préstamo hipotecario sobre un inmueble de uso residencial.

Así, el acta de transparencia tiene 4 principales objetivos:

• Garantizar que el solicitante ha recibido toda la documentación que establece la Ley.
• Comprobar que la documentación corresponde con el contenido correlativo de la escritura de hipoteca.
• Que el solicitante comprenda la documentación y las características del préstamo.
• Ofrecer asesoramiento notarial e imparcial sobre el contrato.

Para formalizar la hipoteca se debe incorporar el acta de transparencia a la escritura de hipoteca, que debe ser previamente firmada por el solicitante y un notario de su elección.

Qué documentación es necesaria para el acta de transparencia

Como hemos mencionado, el acta de transparencia hipotecaria es el documento que asegura que el cliente tiene un claro entendimiento sobre las condiciones, cláusulas y gastos del préstamo que está contratando. Y para comprender bien la hipoteca que se está pidiendo, el solicitante y el notario deben revisar una documentación concreta, la cual el banco está obligado a aportar.

Según la Ley Hipotecaria, el banco que otorga la hipoteca debe enviar al solicitante y al notario la siguiente documentación:

FEIN y FiAE

La FEIN y la FiAE son fichas que detallan las características y cláusulas de la hipoteca a firmar. Concretamente contienen:

• FEIN (Ficha Europea de la Información Normalizada): se especifican las condiciones, el importe, el tipo de interés, las comisiones y otros datos sobre la hipoteca.
• FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): recoge las cláusulas y puntos más delicados del contrato junto con sus riesgos, y sirve como un documento de advertencia para el cliente.

El notario se encargará de revisar estos 2 documentos para asegurar que cumplen con todas las garantías y derechos establecidos por Ley.

Tipos de interés

El banco debe informar claramente cuál es el tipo de interés que aplica a la hipoteca, para que el cliente conozca lo que está firmando.

En caso de hipotecas de tipo variable, deben incluir un documento con simulaciones de cuotas hipotecarias a lo largo del tiempo, analizando distintos posibles escenarios.

Gastos de gestión

Antes de firmar el acta de transparencia de una hipoteca también se deben tener claros los gastos de gestión para contratar este préstamo, así como otros gastos derivados de la operación.

Copia del contrato

La entidad bancaria debe enviar una copia del contrato para corroborar que todo sea correcto y así incorporar el acta de transparencia a la escritura de hipoteca. El cliente debe leer el contrato con detenimiento y consultar cualquier duda con el notario.

Productos vinculados y condiciones

Desde la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria en 2019, los bancos no pueden obligar a contratar otros productos para solicitar un préstamo, incluido la hipoteca. Sin embargo, sí que pueden ofrecerlos junto con mejoras o bonificaciones para el préstamo hipotecario.

En caso de que el solicitante decida contratar estos productos vinculados, el banco debe enviar información detallada sobre estos productos y las condiciones de cada uno. En caso de contratar un seguro de vida para la hipoteca en una compañía de seguros como Life5, no deberá notificarlo al banco, ya que es una póliza totalmente externa.

Derecho a asesoramiento notarial

Se trata de un documento que está relacionado con el acta de transparencia de hipoteca, porque acredita que el cliente ha sido notificado por el banco de su derecho a recibir asesoramiento notarial gratuito.

Este documento confirma que el cliente ha tenido acceso a toda la documentación que mencionamos anteriormente dentro del plazo establecido (y que veremos a continuación).

Proceso de firma y plazos del acta de transparencia

Entre la gran cantidad de documentación que implica comprar una propiedad, el acta de transparencia es uno de los últimos pasos antes de firmar la escritura.

Uno de los plazos más importantes es cuándo se debe recibir la información. La entidad bancaria está obligada, por Ley, a enviar toda la documentación referente al préstamo al menos 10 días antes de la firma de la escritura pública.

Dentro de este plazo, el cliente y el notario deben revisar la documentación y firmar el acta de transparencia, que puede realizarse hasta 24 horas antes de la firma de la hipoteca. Durante esta cita, el notario explicará los aspectos más importantes del préstamo y también resolverá todas las dudas del cliente.

Una vez finalizada la explicación, el notario debe asegurarse de que el cliente ha comprendido bien las condiciones y características del préstamo, por lo que se realiza un test con varias preguntas relacionadas con el préstamo hipotecario que se va a solicitar y sus condiciones.

Y por último, debes saber que este trámite es gratuito. Hay muchos gastos asociados al préstamo hipotecario, pero el acta de transparencia no es uno de ellos.

Según el artículo 15 de la Ley Hipotecaria, el cliente es libre de elegir el notario que desea y es un trámite que no debe tener coste.

Preguntas hace el notario en un acta de transparencia de una hipoteca

Para que el notario se asegure de que el solicitante de la hipoteca ha entendido todos los términos y condiciones del préstamo, el notario realizará ciertas preguntas a través de un cuestionario tipo test.

En la mayoría solo tienes que responder con “si” o “no”, y las preguntas estarán relacionadas con las siguientes cuestiones del crédito:

• Documentación contractual: si has recibido toda la documentación y la entiendes.
• Elección de notario/a: has sido informado de este derecho y confirmas tu elección.
• Características y amortización del préstamo: las conoces y entiendes.
• Tipos de interés: entiendes la diferencia y conoces a cuál está sujeta tu hipoteca.
• Bonificaciones: conoces las bonificaciones por productos vinculados.
• Subrogación hipotecaria: sabes que puedes cambiar tu hipoteca de banco cuando quieras.
• Amortización anticipada: conoces la comisión y el tipo de amortización ofrecida, si la hubiera.
• Comisiones: sabes que el préstamo hipotecario incluye comisiones por apertura, modificación de condiciones e impagos.
• Incumplimiento: entiendes qué sucede en caso de demora en el pago de las cuotas.
• Ejecución hipotecaria: comprendes qué es y cómo funciona.

Sin que el notario pueda corroborar que efectivamente entiendes todas las condiciones del crédito, no será posible firmar el acta de transparencia de una hipoteca. Por ello es muy importante revisar la documentación antes de esta cita y utilizar la figura del notario para aclarar todas las dudas.