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A la hora de pedir un préstamo hipotecario para la compra de tu vivienda, hay bastantes documentos que debes conocer, puesto que serán importantes para la formalización de la hipoteca, así como para la adquisición de tu nuevo hogar. En esta ocasión vamos a hablar de dos escritos necesarios para tu nueva hipoteca: la FEIN y la FiAE.
FEIN y FiAE ¿Qué son en una hipoteca?
La FEIN o Ficha Europea de Información Normalizada y la FiAE Ficha de Advertencias Estandarizada son dos documentos que la entidad bancaria debe entregar a un posible cliente con todas las condiciones personalizadas para un préstamo hipotecario. Es una forma de asegurar la total transparencia con el cliente, quien tendrá toda la información sobre el producto a contratar que le ofrece una entidad antes de la firma del contrato hipotecario.
- ¿Qué es el FEIN en una hipoteca?
- ¿Qué es el FiAE?
- Otros documentos que debe entregar la entidad
- ¿Qué es y qué ha pasado con el FIPER?
¿Qué es el FEIN en una hipoteca?
La Ficha Europea de Información Normalizada, es lo que se conoce como FEIN. Se trata del documento que la entidad entrega a un cliente, antes de la firma del contrato ante notario, en el que se especifica la oferta final del banco tras haber sido aprobada la hipoteca.
En este documento se reflejan todas las condiciones de tu hipoteca, estas ya no podrán cambiar, ya que se entregan tras el estudio del perfil del cliente y la posterior negociación de la entidad con el mismo. Se trata de un escrito vinculante que la entidad debe entregar por ley al hipotecado. De hecho, en el BOE se puede encontrar el modelo de FEIN que deben seguir todas las entidades bancarias cuando conceden un préstamo hipotecario.
Datos que deben aparecer en el FEIN
El FEIN debe dejar reflejadas todas las condiciones personalizadas que se han pactado con el cliente tras la negociación y el estudio de su perfil. El documento informa de todas las cláusulas que tendrá el préstamo hipotecario en caso de que el cliente decida firma el contrato hipotecario. Así, los datos que deben aparecer según el BOE son:
En primer lugar, existe un texto introductorio en el que se indica la validez de la FEIN. Establecido en 10 días naturales (14 para Cataluña) desde que recibes y firmas el documento. Ese es el tiempo que hay para firmar el contrato. Este periodo puede variar si se acuerda con la entidad financiera para que concuerde con la compra del inmueble.
Datos del prestamista
En este apartado se incluye toda la **información referente a la entidad bancaria **que otorga el préstamo. Nombre, dirección y teléfono. -Así como el correo electrónico, página web y fax de la persona o sucursal de contacto.
Intermediario crediticio
En el caso de haber conseguido la hipoteca a través de un intermediario, en el FEIN aparecerán sus datos personales. En este caso se informa también de que servicios y condiciones ofrece el intermediario y sus honorarios.
Características principales del préstamo hipotecario
Se trata del apartado en el que se incluyen las características generales del producto hipotecario.
- Importe máximo que te puede prestar el banco.
- El ratio préstamo-valor: Porcentaje máximo del inmueble que la entidad te financia.
- El precio mínimo que debe tener el inmueble.
- Tipo de divisa en la que te dan el préstamo (si es distinta al euro).
- Duración del préstamo. Es decir, el plazo que tiene el cliente para la devolución del préstamo.
- Periodicidad y número de pagos en los que se devolverá el préstamo.
- Tipo de préstamo, generalmente es uno hipotecario, aunque para viviendas de poca cantidad de dinero pueden ofrecerte otro tipo de producto.
- Tipo de interés, ¿es fijo, variable o mixto? En el caso del variable o mixto, se tiene que indicar que la cifra es orientativa (ya que dependerá del índice de referencia). Se debe indicar además cada cuánto será la revisión del préstamo.
- La garantía (lo que el banco puede embargar si no pagas las cuotas). En los préstamos hipotecarios, la garantía es el inmueble. También pueden serlo tus bienes (presentes y futuros), así como tus cuentas o tu salario.
- El importe total a devolver (incluyendo el dinero que te prestan, las comisiones y los intereses). En caso de la variable, la cantidad es orientativa.
Tipo de interés y otros gastos
Aunque en el apartado anterior ya se nombraba el tipo de interés, en este apartado se habla de forma más específica de todos los gastos: El tipo de interés que el banco aplica (TIN) así como la suma de los intereses y todos los gastos (TAE)
Periodicidad y número de pagos
En este apartado se señala cada cuanto tiempo se deben abonar las cuotas (generalmente se trata de un pago mensual). También se indica la cantidad de cuotas totales que se pagarán a lo largo del préstamo para su devolución.
Importe de la cuota mensual
En esta sección se indicará la cantidad de dinero que se pagará en cada cuota mensualmente. Para las hipotecas variables y mixtas se pone el precio que costarían en ese momento, se indica cada cuanto tiempo esta cantidad puede modificarse y cuánto podrían costarte con el interés más alto de los últimos 20 años (una forma de prevenirte sobre lo que puede pasar si se incrementa el índice de referencia).
Tabla ilustrativa de reembolso de amortización
Como su nombre indica, se trata de una tabla en la que aparecen las diferentes cuotas que tendrás que ir pagando, explicando los intereses y el capital que se abonan. También se señalará la cantidad que quedará por abonar tras el pago de cada cuota.
Otras obligaciones
Aquí se informa de otros productos que debes contratar con la hipoteca, como es el seguro de daños contra incendios o una cuenta bancaria. También se señala los que se contratan de forma voluntaria. Por ejemplo, un Seguro de Vida.
Aquí se indicará el coste de cada producto y la obligatoriedad o no de contratarlo con la entidad.
Reembolso anticipado
Aquí se especifica las condiciones de realizar una amortización anticipada del préstamo hipotecario. Por ejemplo, si existe un importe mínimo, las comisiones que pueden cobrarte y su coste.
Elementos de flexibilidad
En este apartado se especifican los datos sobre la posibilidad de llevar a cabo una subrogación de la hipoteca a otro banco, además de si puedes ampliar el capital o el plazo, o si existe alguna carencia de la que puedas beneficiarte.
Otros derechos del prestatario
Por ejemplo, el derecho a la reflexión. Como ya hemos indicado, desde la entrega del FEIN a la firma del contrato debe ser de al menos 10 días naturales, a excepción de Cataluña, que lo aumenta a 14. Por tanto, aquí se especifica que el cliente, durante estos días, podrá decidir si firmar o no con la entidad.
Otro ejemplo es el derecho de desistimiento, donde se indica si existe la posibilidad de echarse atrás tras haber formalizado la hipoteca. Generalmente, esto no suele ser posible.
Reclamaciones
Aquí, se refleja la persona a la que podrás dirigirte en caso de que quieras poner una reclamación con relación a tu hipoteca.
Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo
En este apartado se incluyen las penalizaciones que la entidad bancaria podrá aplicar en caso de que haya impago de las cuotas o se produzca un incumplimiento de una obligación del contrato.
Información adicional
Este apartado está relacionado con información sobre las condiciones de la firma, es decir, de la ley que se aplica, el idioma que se redacte (en caso de que sea diferente al castellano) o el derecho a obtener una copia del contrato.
Supervisor
En todas los préstamos hipotecarios, aparece señalado como supervisor el Banco de España y se refleja también la dirección de esta entidad.
¿Es vinculante en la hipoteca?
El FEIN es un documento que el cliente debe firmar cuando se lo entregan. Sin embargo, no es vinculante para él, aunque sí para el banco. Te lo explicamos con más detalle:
- Es vinculante para la entidad bancaria, que ya no podrá hacer cambios en las condiciones ofrecidas hasta la firma del contrato de la hipoteca 10 días después o 14 en el caso de Cataluña.
- No es vinculante para el cliente. Aunque tú firmes el FEIN que te entrega la entidad en el que aceptas las condiciones finales, podrás no firmar el contrato si decides no escoger esa entidad bancaria. Así, el banco no podrá reclamarte nada ni hacerte un cobro por ello. De esta manera,** el cliente podrá contar con un FEIN de todas las entidades bancarias con las que haya negociado** y así estudiar estos documentos para tomar la mejor decisión. Todos los bancos deberán respetar las condiciones establecidas en el FEIN entregado si el cliente decide firmar el contrato hipotecario en el tiempo establecido.
