Ganancia patrimonial ¿qué es y cómo tributa?

Ganancias patrimoniales como tributan

Al realizar una transmisión de inmuebles y otros activos, es probable que se produzca una ganancia patrimonial. Y sobre esta ganancia es necesario pagar un impuesto de incremento patrimonial, que tributa en IRPF. En este artículo te contaremos qué es una ganancia patrimonial, en qué casos se da, cómo tributan y cómo calcular el impuesto de incremento patrimonial.

¿Qué es ganancia patrimonial?

Una ganancia patrimonial se refiere a una variación positiva del patrimonio, que generalmente se da por la venta de un inmueble o un activo. Al vender un activo a un precio mayor del adquirido, se produce esta ganancia patrimonial.

Dependiendo del tipo de operación que las origina, hay 3 tipos de ganancias patrimoniales:

  • Transmisiones onerosas: compraventa.
  • Transmisiones lucrativas: donación o herencia.
  • Incorporación de bienes o derechos al patrimonio: premios, becas, etc.

Sin dudas, la ganancia patrimonial por venta de inmueble, es decir por transmisiones onerosas, son las más habituales. En la gran mayoría de estas operaciones se produce una ganancia, que debe tributar como incremento patrimonial en el IRPF.

Pero también existen las pérdidas patrimoniales, que es cuando no se obtiene una ganancia de una transmisión. Y estas pérdidas patrimoniales también deben figurar en IRPF y es posible compensarlas con las ganancias en la declaración de la renta.

¿Qué se considera una ganancia patrimonial?

En el mundo fiscal, una ganancia patrimonial es cualquier variación positiva en el patrimonio, que suele suceder con la venta de inmuebles o activos a un precio mayor que el de compra.

Pero existen muchas formas de obtener una ganancia patrimonial, y algunas de las operaciones más habituales son:

  • Venta de inmuebles.
  • Venta de acciones y fondos de inversión.
  • Venta de opciones, futuros y otros activos bursátiles.
  • Permuta de bienes.
  • Recibir donaciones de bienes o activos.
  • Obtención de premios y loterías.

Para que el resultado de estas operaciones sea considerada una ganancia patrimonial, la Ley española establece que el incremento patrimonial debe recaer en el patrimonio personal del contribuyente. Y también debe existir una variación de patrimonio, si no existe un incremento en el patrimonio o se produce una pérdida, no se considera una ganancia patrimonial.


Ganancia patrimonial vs. rendimiento patrimonial

No debemos confundir ganancia patrimonial con rendimiento patrimonial. Si bien estos términos están relacionados, no son equivalentes. Al igual que el incremento patrimonial, el rendimiento patrimonial debe tributar en la declaración de la renta.

¿Y qué es el rendimiento patrimonial? Son los beneficios que obtenemos del patrimonio y capital propios como: dividendos, ingresos por alquiler, transmisión de bonos o letras, intereses de préstamos otorgados y rentas procedentes de seguros.

¿Cómo tributan las ganancias patrimoniales?

Junto con los rendimientos del trabajo, capital o actividades económicas, en el IRPF también tributan las ganancias o pérdidas patrimoniales.

Al realizar o recibir un inmueble o activo, se percibe una ganancia que debe tributar en el IRPF. Esto se debe a que el vendedor percibe un valor agregado por el que no ha pagado impuestos.

Se trata de un impuesto progresivo, que varía según el valor del incremento. Es importante mencionar que la tributación de la ganancia patrimonial se realiza únicamente sobre la variación positiva del patrimonio, y no sobre el precio final. Los tramos de IRPF sobre la ganancia patrimonial son:

  • Ganancia patrimonial hasta 6.000€: 19%
  • Entre 6.000€ y 50.000€: 21%
  • Ganancia patrimonial entre 50.000€ y 200.000€: 23%
  • Más de 200.000€: 26%

Para calcular el incremento patrimonial en IRPF, se deben declarar el valor de adquisición y el valor de transmisión. Con estos datos, se puede calcular la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble o activo y consecuentemente el porcentaje que se debe aplicar.

¿Hay excepciones en la tributación de la ganancia patrimonial?

La respuesta corta es sí, hay algunas situaciones en las que la ganancia patrimonial está exenta o se paga una cantidad más reducida. Y esto se da en los siguientes casos:

  • Personas mayores de 65 años que transfieren su vivienda habitual.
  • Si se reinvierte lo obtenido en la adquisición de una vivienda habitual.
  • En donaciones a fundaciones y entidades sin ánimo de lucro.
  • Si el inmueble fue adquirido antes del 31/12/1994, se aplica una reducción.

Cálculo de ganancia patrimonial: ¿cómo se hace?

Para calcular la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble u otro activo debemos conocer 2 datos: el valor de adquisición y el valor de transmisión. Y con estos datos podemos calcular cuál es el incremento patrimonial en el IRPF.

Con esta sencilla fórmula puedes saber cómo se calcula la ganancia patrimonial por venta de vivienda:

Ganancia patrimonial = (Valor de adquisición + gastos) – (Valor de transmisión – gastos)


A continuación detallamos estos conceptos para que sepas exactamente cómo calcular la ganancia patrimonial por la venta de un inmueble, que es la operación más habitual en España.

Valor de adquisición de un inmueble

El primer dato que debes conocer es el valor de adquisición, que es el valor real por el que se adquirió el bien. Pero para calcular el valor de adquisición de un inmueble en IRPF también debemos considerar otros factores:

  • Coste de inversiones y mejoras significativas (sin contar conservación y reparación).
  • Impuestos y gastos relacionados con la compra (sin contar los intereses).

Al valor real de la vivienda se deben sumar estos gastos, que aumentan el valor de adquisición de un inmueble. Dentro de las inversiones y mejoras se deben considerar reformas significativas como baños, cocinas o ampliaciones.

Y los impuestos y gastos relacionados a la compra pueden ser: costes de notaría, comisiones, fedatario público, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), IVA o Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Valor de transmisión de un inmueble

El otro dato que debemos conocer es el valor de transmisión de una propiedad. Para calcularlo, debemos tomar el importe real de venta y restar los impuestos y gastos que se hayan asumido por la venta como:

  • Honorarios de agencia inmobiliaria.
  • Plusvalía Municipal.
  • Gastos de cancelación registral de la hipoteca.

Dentro del cálculo de la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble con hipoteca, es importante restar los gastos de cancelación para así obtener un incremento patrimonial más ajustado.

Es importante calcular con precisión el valor de adquisición y de transmisión de un inmueble o activo, para así reducir la base imponible sobre la que se aplica el impuesto de incremento patrimonial.

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