Cuando una persona recibe una herencia en la que va incluido un bien inmueble ubicado en zona urbana, como podría ser un piso, dicha persona está obligada a pagar dos impuestos. Uno de ellos es el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, y el otro es el Impuesto de Plusvalía Municipal.
Como hemos dicho, recibir una herencia conlleva una serie de pagos de impuestos que pueden suponer un desembolso importante. Sin embargo, el pago de impuestos al heredar una vivienda son de obligado cumplimiento si se quiere tener disposición de ese bien legado. Uno de esos tributos es la plusvalía municipal, que habrá que abonar cuando en la herencia se incluye un inmueble que se encuentra en zona de naturaleza urbana.
Índice
¿Qué es la plusvalía municipal?
Conocido por su nombre técnico como Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), la plusvalía municipal es un impuesto local que grava el aumento de valor que acompaña a un inmueble desde que este se adquiere hasta que es transmitido.
Este impuesto suele estar relacionado con la compra de una vivienda. No obstante, el impuesto de plusvalía afecta a la herencia y a la donación también.
¿Cuándo tengo que pagar plusvalía en una herencia?
En lo que respecta a las herencias (también en donaciones) la plusvalía municipal se pagará en el caso de recibir bienes inmuebles de naturaleza urbana.
Estos serían, por ejemplo, terrenos urbanos, viviendas, pisos, garajes, locales, etc., pero siempre y cuando se encuentren en suelo urbano.
Por el contrario, si el terreno es rústico no habrá que pagar la plusvalía. Un ejemplo muy claro es cuando se trata de tierras dedicadas a la agricultura. A pesar de tener diferentes denominaciones (suelo rural, rústico o no urbanizable) hacen referencia a lo mismo.
En definitiva, como su propio nombre indica, este tributo solo grava los terrenos ubicados en suelo urbano.
¿Quién paga el impuesto de plusvalía en una herencia?
Este tributo es de obligado pago para la persona que recibe el bien inmueble.
Eso significa que, en el caso de la herencia, el impuesto lo abonará el heredero o legatario del mismo, mientras que en la donación, quien pagará la plusvalía municipal es el donatario.
Ahora supongamos que en herencia o donación se recibe una casa.
¿Qué pasa si decides venderla?
Debes saber que si tienes pensado vender el bien que has heredado, no solo vas a pagar el impuesto, sino que tendrás que abonarlo dos veces: cuando heredas y cuando vendes.
Esto es así porque, como mencionábamos anteriormente, en las ventas de un bien inmueble también se paga este tributo. Además, en caso de venta es el beneficiario económico, es decir, el vendedor, quien lo abona.
Solo se dan dos circunstancias en las que sería el comprador quien pagase este impuesto: en caso de haberlo pactado así con el vendedor o si este reside en el extranjero.
Sin embargo, para entender mejor esto, es necesario diferenciar entre dos conceptos: la plusvalía municipal de una herencia y la plusvalía de un inmueble en el IRPF.
Diferencia entre plusvalía en herencia y plusvalía en IRPF
Estos dos términos pueden dar lugar a confusión. Por ello, es mejor tenerlos claros.
- Plusvalía municipal de una herencia: como hemos dicho, esta es la cantidad que grava el aumento del valor que experimenta un terreno sobre el que está establecido un inmueble, el cual se transmite de unas manos a otras. Será el ayuntamiento el encargado de recaudar este tributo, como se explicará a continuación.
- Plusvalía de un inmueble en el IRPF: es un impuesto que también se conoce como plusvalía en renta o de Hacienda. Este grava la ganancia patrimonial que se obtiene gracias a la venta de un inmueble, haya sido heredado o no. Dicho tributo se abona ante la Agencia Tributaria.
A la ganancia que le correspondería al fallecido por la revalorización del inmueble se le conoce como "plusvalía del muerto" y está exenta en el IRPF: ni el fallecido ni los herederos tributan por ella en la Renta (sí lo hacen, en su caso, en el Impuesto de Sucesiones). No debe confundirse con la plusvalía municipal (IIVTNU), que sí puede tener que pagarse.
¿Quién se encarga de gestionar la plusvalía municipal de la herencia?
La entidad encargada de gestionar la plusvalía en herencia es el ayuntamiento correspondiente al lugar donde se encuentre el inmueble que se hereda o que se dona.
¿Cómo pagar el impuesto de plusvalía municipal en la herencia?
A la hora de gestionar este tributo existen dos opciones: la autoliquidación y la liquidación. Veamos en qué consiste cada una de ellas.
Autoliquidación de la plusvalía
La persona que haya recibido en herencia el inmueble, debe presentar en el ayuntamiento correspondiente una declaración con los elementos requeridos para llevar a cabo la liquidación del impuesto, el cual se compone de la base imponible y el tipo impositivo.
Es decir, será el heredero el que completará y presentará el impreso adecuado tras haber calculado el impuesto. Del mismo modo, deberá efectuar el pago del importe que resulte de la autoliquidación.
Documentos a presentar para la autoliquidación de la plusvalía en la herencia
Cuando se hereda un inmueble en terreno urbano, se debe presentar la escritura de aceptación de herencia. En su defecto, habrá que presentar:
- El certificado de últimas voluntades.
- El testamento o la declaración de herederos.
- Aquellos títulos de adquisición a favor del testador o causante.
En caso de que lo que haya sucedido es una donación, el documento a presentar sería la escritura pública de la misma.
Plazo para formalizar la autoliquidación
Los plazos difieren bastante entre las herencias y las donaciones.
- En el caso que nos atañe, el de la plusvalía municipal por herencia, el plazo de presentación de la autoliquidación será de un total de 6 meses, que comenzará a contar desde el día en el que fallece el testador.
- Por su parte, en el caso de las donaciones, dicha presentación se deberá realizar en un máximo de 30 días hábiles. Estos empezarán a contar el día en que se lleve a cabo dicha donación.
No obstante, en el caso de las herencias es posible solicitar una prórroga por otros 6 meses, con el fin de presentar el Impuesto de Sucesiones. Eso sí, el plazo general es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si la prórroga se solicita dentro de los seis primeros meses correspondientes al plazo de presentación.
Liquidación de la plusvalía
En este caso, la gestión es más sencilla para la persona que hereda, pues simplemente presenta ante el ayuntamiento una declaración en la que se recogen los elementos para calcular el tributo. Tras esto, el ayuntamiento se encarga de notificarle la liquidación.
De esta manera, se le indicará el importe a pagar, así como el plazo para hacerlo. También los recursos que pueden formularse frente a la liquidación, en caso de no desacuerdo.
¿Y si el inmueble no ha subido de valor? Puede que no pagues nada
El artículo 104.5 del TRLRHL establece que no se paga plusvalía municipal si no ha habido incremento de valor del terreno. Para acreditarlo debes aportar la escritura de adquisición original y la de la herencia y comparar el valor del suelo entre ambas fechas. Aunque el resultado sea cero, hay que declarar la operación ante el ayuntamiento.
Cómo calcular el importar a pagar por la plusvalía municipal en una herencia
La plusvalía municipal se puede calcular aplicando un tipo de gravamen o porcentaje al incremento del valor de aquel inmueble que se haya heredado, donado o vendido.
Para ello, hay que tener presentes varios datos:
- Por un lado, los años que han pasado desde que se adquiriese ese bien inmueble. Es decir, hay que conocer la fecha exacta en la que el fallecido lo adquirió, bien mediante una compra o por cualquier otro medio.
- También es importante tener en cuenta la fecha en la que se produce la transmisión. En el caso de una herencia, coincide con la del fallecimiento de la persona de cuyo bien era propietario.
- Se debe considerar la ubicación de la vivienda, ya que el tipo de gravamen dependerá del ayuntamiento en que esta se encuentre.
Además de esto, hay dos elementos fundamentales en el cálculo del importe que una persona deberá abonar por la plusvalía de su herencia. Estos elementos son la base imponible y el tipo impositivo.
La base imponible
La base imponible hace referencia al incremento de valor que ha experimentado el inmueble que ha sido heredado o donado a lo largo de 20 años. Para calcular este incremento de valor se tendrá en cuenta:
- El valor catastral del terreno, en el momento en el que se recibe la herencia. Dicho valor puede ser localizado en el recibo del IBI o comprobarlo en el Catastro. También se puede consultar de manera online a través del servicio del propio Catastro.
- El coeficiente que se aplica al valor catastral del suelo. Desde la reforma de 2021, la base imponible objetiva se calcula aplicando un coeficiente al valor catastral del suelo en función de los años transcurridos. Estos coeficientes son máximos fijados por el Estado (actualmente por el Real Decreto-ley 8/2023) y cada ayuntamiento aplica los suyos hasta ese tope. Van desde 0,14 (menos de un año) hasta 0,40 (20 años o más), con los valores más bajos (en torno a 0,10) en los tramos intermedios. Consulta la ordenanza de tu municipio para conocer el coeficiente exacto.
Actualización 2026: el RDL 16/2025, que subía los coeficientes, fue derogado el 27 de enero de 2026, por lo que en 2026 siguen vigentes los coeficientes del RDL 8/2023.
Cuando han pasado más de 20 años desde que el testador adquirió el bien inmueble hasta que otra persona lo hereda, se aplica el coeficiente máximo del último tramo.
El tipo impositivo
Esta otra parte del impuesto de plusvalía en la herencia viene determinado por cada ayuntamiento. Sin embargo, no puede superar el 30%.
Método objetivo vs. método real: elige el que menos pagues
Desde la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 y el RDL 26/2021, puedes elegir entre dos formas de calcular la plusvalía y aplicar la que te resulte más baja:
- Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años transcurridos (el que hemos visto más arriba).
- Método real (estimación directa): el incremento real del valor del suelo entre la fecha de adquisición y la de la herencia, según las escrituras.
El ayuntamiento debe permitirte aplicar el método real cuando arroje una base imponible inferior a la del método objetivo.
Ejemplo de cálculo de plusvalía municipal de una herencia
Supongamos que una persona ha heredado un bien inmueble en una ciudad y quiere saber cuánto debe pagar por el impuesto de plusvalía de esta herencia.
- Dicha persona sabe que el testador que le ha dejado esa vivienda en herencia la adquirió hace 10 años.
- Tras consultar en el Catastro descubre que el valor catastral del suelo es de 40.000 euros.
- El coeficiente aplicable según el RDL 8/2023 para 10 años es, como máximo, del 0,16.
- Además, el ayuntamiento de la ciudad en la que está ubicada aplica un tipo de gravamen del 25%.
Primero se calcula la base imponible: 40.000 euros × 0,16 = 6.400 euros.
Después se aplica el tipo de gravamen del ayuntamiento: 6.400 euros × 25% = 1.600 euros.
Este ejemplo es orientativo: usa cifras de partida a modo ilustrativo con la fórmula vigente. Compara siempre este resultado con el del método real: si el suelo no se ha revalorizado tanto, podrías pagar menos o incluso nada.
Al repasar tu fiscalidad conviene tener claro otro gasto protector como precio de un seguro de vida.