¿Puedo vender mi parte de una casa heredada?

Heredar una casa puede dar lugar a una serie de interrogantes y situaciones algo complejas entre los herederos de la misma. Además, hay que tener en cuenta que al aceptar una vivienda en herencia se deben realizar diversos trámites legales y pagar una serie de impuestos. Por todo ello, como heredero puedes plantearte la siguiente cuestión: ¿puedo vender mi parte de una casa heredada? La respuesta es sí. Te contamos cómo hacerlo.

¿Se puede dividir una casa heredada?

Al heredar una casa, es muy común que sean varios los herederos los que pasen a ser copropietarios de la misma.

En esos casos, es esencial tener presente que una vivienda es un bien indivisible en lo que a partes tangibles se refiere. Es decir, se puede dividir una casa heredada, pero las partes de cada beneficiario son relativas y equitativas.

Eso sí, cabe recordar que asumir una herencia supone el pago de ciertos impuestos por parte de los herederos.

Recuerda también que si recibes una herencia, además de los bienes, también heredas el pago de deudas como el de la hipoteca si no estuviera pagada.

¿Cuánto se paga a Hacienda por heredar una vivienda?

Como heredero de una vivienda en copropiedad, es posible llegar a preguntarme si puedo vender mi parte de la casa heredada. Pero antes de llegar a ese punto, primero es necesario cumplir con las obligaciones fiscales de recibir dicha herencia.

En ese aspecto, uno de los mayores interrogantes que puede surgir es cuánto se paga a Hacienda por heredar una casa. Principalmente, pagaremos el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, además de la plusvalía por la herencia. Además, de esto, si se desea vender la vivienda, también se pagará el IRPF.

Impuesto de Sucesiones y Donaciones

El más importante es el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), el cual grava la transmisión de bienes y derechos causada por fallecimiento. Lo que se paga por el ISD va a depender de varios factores. Por ejemplo:

• El valor de la casa heredada.
• La relación de parentesco con el fallecido**. En este aspecto, los descendientes directos cuentan con una bonificación considerable en el tributo.
• Las circunstancias personales del heredero. Se pueden llegar a aplicar ciertas reducciones fiscales según características como situación económica o discapacidad.
• La comunidad autónoma donde se paga. Las comunidades autónomas son las encargadas de cobrar este impuesto, así que las condiciones y los tipos impositivos no son iguales en todas.

Plusvalía municipal

Además del Impuesto de Sucesiones con la herencia, hay otro gravamen a tener en cuenta al heredar una casa y este es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal.

Dicho impuesto grava el aumento del valor de un terreno urbano, desde la adquisición previa por parte del fallecido, hasta la transmisión actual a los herederos.  Este impuesto se pagará dos veces si se desea vender la vivienda después: uno por herencia y otro con la venta.

IRPF por la venta de una casa heredada

También está el IRPF por venta de una casa heredada. Tras venderla, tendrá que abonarse este tributo basándose en la ganancia patrimonial obtenida. Adicionalmente, no hay que olvidar otro tipo de pagos por servicios asociados, como los proporcionados por abogados, notaría, registros, etc.

Dados todos los costes mencionados y según la situación económica de los herederos, podría darse el caso de que se desee vender la vivienda en cuestión o que alguno quiera vender su parte.

¿Puedo vender una casa heredada?

Poner en venta una vivienda heredada es una de las opciones que puede barajar cualquier persona que recibe un inmueble en herencia. Cuando este queda en manos de una única persona, la transacción suele ser más simple que cuando se trata de vender la casa heredada entre varios hermanos, por ejemplo.

Eso sí, para poder venderla, primero hay que aceptar la herencia. Sin una aceptación de herencia previa o habiendo renunciado a ella, no se tendrá ningún derecho sobre la casa. Por lo tanto, no se podrán ejecutar operaciones sobre ese bien, puesto que, desde un punto de vista legal, no es propiedad del heredero hasta que este no formaliza su aceptación.

Por el contrario, un beneficiario que sí ha aceptado la herencia y está al día con el pago de todos los impuestos y las cargas, sí puede vender una casa heredada. Pero, ¿qué pasa cuando son varios los herederos de una casa?

¿Puedo vender solo una parte de la casa?

Sí, si recibo un inmueble en herencia junto con otros herederos, puedo vender mi parte de una casa heredada. Así lo recoge la legislación española, concretamente en su Código Civil.

Lo más común es hacer esa transacción con otro u otros de los herederos restantes. No obstante, el heredero que pone su parte en venta no debe recibir presiones ni coacciones para determinar preferencia. Solo el titular de esa porción tiene potestad para decidir a quién vender su parte de la casa heredada.

Por este motivo, también es posible vender el porcentaje de la vivienda a cualquier otra persona que esté dispuesta a pagarla. Consecuentemente, quien la compre debe entender que simplemente pasará a ser titular de una parte del inmueble, compartiendo propiedad con el resto de los herederos.

¿Y si la vivienda está sin registrar?

Además, de las cuestiones planteadas hasta ahora, en lo que respecta a una casa heredada, pueden darse otro tipo de interrogantes importantes. Por ejemplo, si es posible vender una vivienda heredada que no esté registrada.

Vender una casa heredada sin registrar puede ser una opción muy tentadora para eludir trámites y costos adicionales. No obstante, aunque es posible hacerlo y es más común de lo que imaginas, debes saber que puede suponer ciertas complicaciones a la hora de la venta.

Por ejemplo, al no inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, será más complicado encontrar un comprador, ya que este tendrá que asumir muchos riesgos. Por ejemplo:

• Imposibilidad para que le concedan una hipoteca para dicha vivienda.
• El comprador no podrá comprobar si la casa está libre de cargas.
• Al no estar registrada no se podrá constatar si cumple con las normativas del ayuntamiento, por lo que puede tener problemas con el mismo.
• Inseguridad jurídica, la cual se reflejará en no poder verificar que el vendedor o vendedores son los propietarios legítimos de la vivienda. Eso podría suponer que apareciera otra persona, reclamara su casa y desalojase a quien la compró.

Además de los riesgos que supone para el comprador vender una casa heredada sin registrar, también se pueden dar inconvenientes para el vendedor. Por ejemplo, aunque este haya cobrado ya por la transacción una vez realizada, tendrá que seguir respondiendo por los daños y perjuicios resultantes en caso de que el comprador pierda la propiedad.

¿Cómo puedo vender mi parte de la vivienda?

Cuando se tiene la copropiedad sobre un bien se habla de proindiviso. En el caso de una vivienda, como hemos visto, es posible vender la porción propia de una casa heredada. Sin embargo, al tratarse de un proindiviso, el primer paso para la venta será comunicarlo a los demás copropietarios y hacerles partícipes de tu intención de vender.

El problema principal de esto es que, como no se puede dividir físicamente la casa, solo se puede hacer de manera económica.

Por lo tanto, el siguiente paso será realizar la tasación de la vivienda y hacer una división equitativa en función del número de propietarios. Esto ayudará a determinar el valor de tu parte.

Una vez se conozca el valor de la porción de la vivienda que deseas vender, los siguientes pasos serán:

• Considerar a los posibles compradores.
• Tener al día todos los documentos y permisos necesarios para la venta.
• Negociar los términos con los compradores potenciales.
• Finalizar la venta cumpliendo con todos los trámites de notaría.

¿Qué pasa si los otros herederos se oponen a la venta de mi parte?

Cuantos más herederos tenga una propiedad, más probabilidades hay de que surjan desavenencias entre los mismos. Especialmente, cuando uno de ellos quiere vender su parte.

Las razones que pueden llevar a esa oposición, pueden ser muchas. Algunos pueden sentir que quedan en desventaja frente a otros herederos si vendes tu parte o que se puede perder la titularidad familiar en su conjunto.

Sin embargo, lo más relevante es que ningún heredero tiene la potestad de impedir a otro vender su parte de la casa heredada. Por lo tanto, la decisión de esa venta queda únicamente en manos de quien posee la titularidad de esa parte.

Si vivo en la casa de mis padres fallecidos ¿me pueden echar mis hermanos?

Si resides en una vivienda heredada sin contar con el consentimiento del resto de herederos, como por ejemplo tus hermanos y, además, no pagas nada a cambio de habitarla, estos pueden iniciar una acción de desahucio por precario contra ti. Es importante ver que hay algunos casos donde esto sí es posible:

La ley permite que uno de los herederos haga uso de la vivienda común, si esto no perjudica a los demás.

Los supuestos que dan pie a esta circunstancia, se conocen de la siguiente manera:

• Precario. Esta situación permite la permanencia en la vivienda, sin necesidad de pagar nada por ello, por tiempo indefinido.
• Comodato. Es una cesión gratuita, pero se establece un periodo de tiempo determinado.
• Arrendamiento. Se llega a un acuerdo con los demás herederos, por el cual todos salen ganando. (Generalmente el pago de un alquiler).

Para los supuestos de comodato y arrendamiento es necesario contar con el consentimiento de los hermanos, pero para el precario no necesitas su aprobación.