FEIN y FiAE, los nuevos documentos para tu hipoteca

A la hora de pedir un préstamo hipotecario para la compra de tu vivienda hay bastantes documentos que debes conocer y gestionar, pues serán clave para la formalización de la hipoteca y para la adquisición de tu nuevo hogar. En esta ocasión vamos a hablar de dos escritos necesarios para tu nueva hipoteca: la FEIN y la FiAE.

¿Qué son FEIN y FiAE?

A grandes rasgos, la FEIN o Ficha Europea de Información Normalizada y la FiAE Ficha de Advertencias Estandarizada son dos documentos que la entidad bancaria debe entregar a un posible cliente con todas las condiciones personalizadas para un préstamo hipotecario.

De esta manera, el banco asegura la total transparencia con el cliente, quien tendrá toda la información sobre el producto a contratar que le ofrece una entidad antes de la firma del contrato hipotecario.

Sigue leyendo, porque vamos a profundizar sobre ambos documentos en los siguientes apartados.

¿Qué es FEIN en una hipoteca?

La Ficha Europea de Información Normalizada, es lo que se conoce como FEIN. Se trata del documento que la entidad entrega a un cliente, antes de la firma del contrato ante notario, en el que se especifica la oferta final del banco tras haber sido aprobada la hipoteca.

En este documento se reflejan todas las condiciones de tu hipoteca, estas ya no podrán cambiar, ya que se entregan tras el estudio del perfil del cliente y la posterior negociación de la entidad con el mismo. Se trata de un escrito vinculante que la entidad debe entregar por ley al hipotecado. De hecho, en el BOE se puede encontrar el modelo de FEIN que deben seguir todas las entidades bancarias cuando conceden un préstamo hipotecario.

Datos que deben aparecer en la FEIN

El FEIN debe dejar reflejadas todas las condiciones personalizadas que se han pactado con el cliente tras la negociación y el estudio de su perfil. El documento informa de todas las cláusulas que tendrá el préstamo hipotecario en caso de que el cliente decida firmar el contrato hipotecario. Así, los datos que deben aparecer, según el BOE, son:

Plazo de validez

En primer lugar, existe un texto introductorio en el que se indica la validez de la FEIN, que serán 10 días naturales (14 para Cataluña) desde que recibes y firmas el documento. Así pues, este es el tiempo que hay para firmar el contrato. Ahora bien, este periodo puede variar si se acuerda con la entidad financiera para que concuerde con la compra del inmueble.

Datos del prestamista

En este apartado se incluye toda la información referente a la entidad bancaria que otorga el préstamo. Nombre, dirección y teléfono, así como el correo electrónico, página web y fax de la persona o sucursal de contacto.

Intermediario crediticio

En el caso de haber conseguido la hipoteca a través de un intermediario, en el FEIN aparecerán sus datos personales. En este caso se informa también de que servicios y condiciones ofrece el intermediario y sus honorarios.

Características principales del préstamo hipotecario

Se trata del apartado en el que se incluyen las características generales del producto hipotecario.

• Importe máximo que te puede prestar el banco.
• El ratio préstamo-valor: Porcentaje máximo del inmueble que la entidad te financia.
• El precio mínimo que debe tener el inmueble.
• Tipo de divisa en la que te dan el préstamo (si es distinta al euro).
• Duración del préstamo. Es decir, el plazo que tiene el cliente para la devolución del préstamo.
• Periodicidad y número de pagos en los que se devolverá el préstamo.
• Tipo de préstamo, generalmente es uno hipotecario, aunque para viviendas de poca cantidad de dinero pueden ofrecerte otro tipo de producto.
• Tipo de interés, ¿es fijo, variable o mixto? En el caso del variable o mixto, se tiene que indicar que la cifra es orientativa (ya que dependerá del índice de referencia). Se debe indicar además cada cuánto será la revisión del préstamo.
• La garantía (lo que el banco puede embargar si no pagas las cuotas). En los préstamos hipotecarios, la garantía es el inmueble. También pueden serlo tus bienes (presentes y futuros), así como tus cuentas o tu salario.
• El importe total a devolver (incluyendo el dinero que te prestan, las comisiones y los intereses). En caso de la variable, la cantidad es orientativa.

Tipo de interés y otros gastos

Aunque en el apartado anterior ya se nombraba el tipo de interés, en este apartado se habla de forma más específica de todos los gastos,es decir, el tipo de interés que el banco aplica (TIN) así como la suma de los intereses y todos los gastos (TAE)

Periodicidad y número de pagos

En este apartado se señala cada cuanto tiempo se deben abonar las cuotas (generalmente se trata de un pago mensual). También se indica la cantidad de cuotas totales que se pagarán a lo largo del préstamo para su devolución.

Importe de la cuota mensual

En esta sección se indicará la cantidad de dinero que se pagará en cada cuota mensualmente, mientras que para las hipotecas variables y mixtas se pone el precio que costarían en ese momento.

Se indica cada cuanto tiempo esta cantidad puede modificarse y cuánto podrían costarte con el interés más alto de los últimos 20 años (una forma de prevenirte sobre lo que puede pasar si se incrementa el índice de referencia).

Tabla ilustrativa de reembolso de amortización

Como su nombre indica, se trata de una tabla en la que aparecen las diferentes cuotas que tendrás que ir pagando, explicando los intereses y el capital que se abonan. También se señalará la cantidad que quedará por abonar tras el pago de cada cuota.

Otras obligaciones

Aquí se informa de otros productos que debes contratar con la hipoteca, como es el seguro de daños contra incendios o una cuenta bancaria. También se señala los que se contratan de forma voluntaria, como es un seguro de vida, que no es obligatorio y si lo quieres, puedes elegir contratarlo o no con el banco.

Aquí se indicará el coste de cada producto y la obligatoriedad o no de contratarlo con la entidad.

Reembolso anticipado

Aquí se especifica las condiciones de realizar una amortización anticipada del préstamo hipotecario. Por ejemplo, si existe un importe mínimo, las comisiones que pueden cobrarte y su coste.

Elementos de flexibilidad

En este apartado se especifican los datos sobre la posibilidad de llevar a cabo una subrogación de la hipoteca a otro banco, además de si puedes ampliar el capital o el plazo, o si existe alguna carencia de la que puedas beneficiarte.

Otros derechos del prestatario

Por ejemplo, el derecho a la reflexión. Como ya hemos indicado, desde la entrega del FEIN a la firma del contrato debe ser de al menos 10 días naturales, a excepción de Cataluña, que lo aumenta a 14. Por tanto, aquí se especifica que el cliente, durante estos días, podrá decidir si firmar o no con la entidad.

Otro ejemplo es el derecho de desistimiento, donde se indica si existe la posibilidad de echarse atrás tras haber formalizado la hipoteca. Generalmente, esto no suele ser posible.

Reclamaciones

Aquí, se refleja la persona a la que podrás dirigirte en caso de que quieras poner una reclamación con relación a tu hipoteca.

Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo

En este apartado se incluyen las penalizaciones que la entidad bancaria podrá aplicar en caso de que haya impago de las cuotas o se produzca un incumplimiento de una obligación del contrato.

Información adicional

Este apartado está relacionado con información sobre las condiciones de la firma, es decir, de la ley que se aplica, el idioma que se redacte (en caso de que sea diferente al castellano) o el derecho a obtener una copia del contrato.

Supervisor

En todas los préstamos hipotecarios, aparece señalado como supervisor el Banco de España y se refleja también la dirección de esta entidad.

Preguntas frecuentes sobre la FEIN

A continuación, te dejamos algunas de las preguntas que suelen surgir en relación al documento FEIN en una hipoteca.

¿El FEIN es vinculante en la hipoteca?

El FEIN es un documento que el cliente debe firmar cuando se lo entregan. Sin embargo, no es vinculante para él, aunque sí para el banco. Te lo explicamos con más detalle:

• Es vinculante para la entidad bancaria, que ya no podrá hacer cambios en las condiciones ofrecidas hasta la firma del contrato de la hipoteca 10 días después o 14 en el caso de Cataluña.
• No es vinculante para el cliente. Aunque tú firmes el FEIN que te entrega la entidad en el que aceptas las condiciones finales, podrás no firmar el contrato si decides no escoger esa entidad bancaria. Así, el banco no podrá reclamarte nada ni hacerte un cobro por ello. De esta manera, el cliente podrá contar con un FEIN de todas las entidades bancarias con las que haya negociado y así estudiar estos documentos para tomar la mejor decisión. Todos los bancos deberán respetar las condiciones establecidas en el FEIN entregado si el cliente decide firmar el contrato hipotecario en el tiempo establecido.

¿Por qué es necesario el documento?

Se trata de un documento obligatorio desde 2019 con la nueva reforma de la Ley Hipotecaria. Es un método que se ha implementado para ofrecer a los clientes la mayor transparencia posible durante el proceso de solicitud y firma de su hipoteca. De esta manera, el cliente podrá:

• Conocer todas las condiciones personalizadas que el Banco le ofrece.
• Comparar las diferentes ofertas que cada entidad financiera le presenta para su caso en específico. De esta manera, el cliente podrá escoger mejor su préstamo hipotecario según le sea más conveniente.
• Tener la seguridad de que la entidad bancaria no cambiará las condiciones acordadas en el plazo que hay hasta que se realice la formalización y firma del contrato.

¿Cuándo se recibe la FEIN?

La FEIN se recibe tras la negociación con la entidad bancaria y en análisis que la entidad efectúa del perfil crediticio y grado de solvencia del cliente. Además, es necesario que se haya producido la tasación de la vivienda, así como la presentación del informe de valoración del banco y que la entidad financiera acepte la hipoteca.

Hay que tener en cuenta que ese documento debe entregarse como mínimo 10 días antes de la firma del contrato hipotecario (14 días en el caso de la Comunidad Autónoma de Cataluña). Este tiempo puede ampliarse si ambas partes están de acuerdo, para hacer coincidir las fechas de la compra de la vivienda y la firma de la hipoteca.

¿Qué es FiAE y para qué sirve?

La FiAE o Ficha de Advertencias Estandarizadas es un documento que se recibe junto al FEIN. En este escrito se refleja información en profundidad de todas las cláusulas más delicadas del préstamo hipotecario.

Al igual que la FEIN, la FiAE en una hipoteca se entrega con el objetivo de ser totalmente transparente con el cliente, lo que le permitirá tomar la mejor decisión sobre con qué entidad contratar el préstamo hipotecario. Además, permite al cliente tener una oferta formal, que sabe que no cambiará hasta la firma del contrato.

El FiAE en concreto, extiende la información del FEIN sobre las cláusulas más importantes y problemáticas.

¿Qué debe aparecer en este documento?

Algunas de los datos que aparecen en el FiAE son:

• Los gastos que deberá pagar el hipotecado por la constitución del préstamo hipotecario, como son la tasación de la vivienda o la copia de las escrituras.
• El tipo de interés (TIN y TAE) así como el índice de referencia que se toma para su cálculo en el caso de que la hipoteca sea variable o mixta (euríbor o IRPH).
• En caso de una hipoteca variable o mixta, debe quedar reflejado que habrá modificaciones de la cuota mensual cuando el índice de referencia varíe.
• Para las hipotecas variables se indicará que no tienen techo. Se notifica que el hipotecado deberá asumir las subidas si el índice de referencia si cotiza a la alza.
• Todo lo relacionado con las hipotecas multidivisa. La divisa en la que se establece en el caso de que se denomine con una moneda extranjera. Especificación de requisitos como la realización de compras en esa divisa y la variación de la cuota según la cotización de la divisa respecto al euro.
• Los requisitos necesarios para el vencimiento anticipado (cuando el banco finaliza el contrato con anterioridad debido a un incumplimiento del contrato por parte del cliente, generalmente impago de las cuotas), así como la pérdida del derecho al plazo y se producirá el embargo de la vivienda, los gastos que se producirán y la ejecución del préstamo.
• En caso de que el cliente decida contratar un servicio de cobertura de riesgo, también se incluye el tipo de interés de esto.

Otros documentos que debe entregar el banco

Además de estos documentos que hemos explicado, la entidad financiera debe entregar al cliente otros escritos antes de la formalización de la hipoteca. Estos son:

• FIPRE o Ficha de Información Precontractual.
• Una copia del proyecto de contrato.
• Distribución de gastos: documento en el que se explica quién pagará los diferentes gastos en la hipoteca (la entidad o el cliente).
• Condicionado de los seguros que se contratan como productos asociados.
• La obligación de recibir asesoramiento gratuito de un notario antes de firmar, así como el aviso recordando la visita al menos 10 días antes de la firma.
• Para las hipotecas variables, un documento de cuotas periódicas en el que se especifique cuánto se deberá pagar en cada periodo según la evolución del euríbor.

Qué son FIPRE y FIPER

Otros documentos que debes conocer son FIPRE y FIPER, habiendo sido eliminado este último como veremos más adelante.

Por un lado, FIPRE o Ficha de Información Precontractual es un documento que la entidad bancaria debe entregar a un futuro cliente antes de que la hipoteca sea aprobada. Se trata de las primeras condiciones que te ofrece el banco cuando solicitas el préstamo hipotecario. Este documento no es vinculante, por lo que podrás negociar con el banco todas las cláusulas del contrato que no te convenzan.

El FIPRE que se entrega a los clientes refleja unas condiciones generales, por lo que suele ser el mismo para todos los clientes. Esto se debe a que en ese momento no se ha producido ninguna negociación, ni tampoco el estudio del perfil del cliente. Estos dos hechos, que se producen con posterioridad, pueden hacer cambiar mucho las condiciones hasta llegar a las condiciones personalizadas finales que se reflejan en el FEIN.

Por otro lado, el FIPER o Ficha Informativa Personalizada era un documento que las entidades bancarias entregaban a los clientes con las condiciones personalizadas finales antes de la reforma hipotecaria de 2019. Entregarlo no era una obligación, por lo que el cliente debía solicitarlo si lo deseaba. Este documento fue sustituido por los ya mencionados FEIN y FiAE.

¿Por qué se ha eliminado el FIPER?

Como hemos comentado, este documento se trataba de una simulación de la hipoteca, pero no daba una información tan detallada acerca del producto que se quería contratar. Además, no era vinculante para la entidad bancaria, cuando este era aceptado se procedía a la solicitud de la oferta vinculante para el proceso de contratación. De esta manera, tras haber entregado el FIPER al cliente, la entidad aún podía realizar modificaciones posteriores.

En definitiva, es importante saber que el FIPER ya no existe. No puede confundirse con el FIPRE, que es el documento que se entrega con información general (no personalizada). Y la FEIN y FiAE son los nuevos documentos vinculantes que las entidades deben entregar a los clientes por ley antes de la firma del contrato, que tienen una validez de 10 días o 14 en el caso de Cataluña.