Derecho de tanteo y retracto

La situación del alquiler y la compraventa de viviendas es complicada en estos días. Pero lo cierto es que sigue habiendo ciertos derechos que todo inquilino tiene. Uno de estos es el derecho de tanteo y retracto, del que hablaremos a lo largo de este artículo.

¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?

Por un lado, el derecho de tanteo es el poder jurídico que establece que el propietario de un inmueble de alquiler debe avisar al inquilino que va a vender la vivienda arrendada, ofreciéndole así la preferencia de adquirirla antes que otro comprador. Las condiciones de la compra y el precio serán las mismas que las ofertadas, y el inquilino tiene hasta 30 días naturales para ejercer su derecho de tanteo.

Por otro lado, el derecho de retracto se utiliza cuando el propietario no cumple con el derecho de tanteo y el inmueble se vende. Entonces, el inquilino también tiene 30 días naturales para acogerse al derecho de retracto y anular así la compraventa. En este caso, el inquilino también tiene preferencia para adquirir el inmueble al mismo precio y condiciones establecidas en la propia compraventa anulada.

El derecho de tanteo y de retracto son derechos de adquisición preferente y están recogidos en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Tanteo y retracto de la Generalitat de Cataluña

En Cataluña, la transmisión de las viviendas adquiridas después de la entrada en vigor de la Ley 18/2007 y en un proceso de ejecución hipotecaria, o a través de la compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria, están sujetas al derecho de tanteo y retracto de la Generalitat.

Por ejemplo, en cualquier proceso de compraventa de un inmueble procedente de un fondo de inversión o de un banco, la Generalitat tiene la potestad de ejercer el derecho de tanteo. Es decir, si un particular desea comprar una vivienda de este tipo, debe esperar a que la Generalitat notifique su renuncia al derecho de tanteo o, por el contrario, el organismo igualará la oferta de compraventa y adquirirá la vivienda.

La adquisición de este tipo de inmuebles por parte de la Generalitat suele destinarse para futuras viviendas para alquiler social o protección oficial.

Por otro lado, cuando se trata del derecho de retracto de la Generalitat, significa que, si el comprador ha adquirido una vivienda de este tipo sin que la Generalitat haya hecho el tanteo, el organismo tiene el derecho a ejercer el retracto sobre el inmueble.

A nivel autonómico, ambos derechos vienen recogidos en:

• Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de la vivienda procedente de procesos de ejecución hipotecaria.
• Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.
• Ley 5/2006, de 10 de mayo.

Derecho de tanteo y retracto de la Generalitat valenciana

La Generalitat de Valencia opera de manera muy similar a la de Cataluña. Importante mencionar que la Generalitat de Valencia, a través de la Conselleria, es titular de los derechos de tanteo y retracto de:

• Viviendas de protección pública.
• Viviendas libres o protegidas cuando se cumplan los supuestos de transmisiones singulares.

En cualquier otra situación, el derecho de tanteo y retracto se aplica tal y como se ha mencionado en apartados previos.

Derecho de tanteo y retracto de la Generalitat: plazos

El derecho de tanteo y retracto es un mecanismo legal y, como tal, tiene ciertos plazos que deben cumplirse. Los diferentes casos que existen son:

• Inmuebles. El plazo de tanteo será de 30 días desde que el propietario notifica la intención de venta de la propiedad. Del mismo modo, el plazo será de 30 días para ejercer el derecho de retracto.
• Arrendamientos. Para arrendamientos, los plazos son iguales al caso de los inmuebles. Estos serán de 30 días, tanto para el derecho de tanteo como para el de retracto.
• Derechos de suscripción preferente. Este es el caso que difiere de los anteriores. Para los derechos de suscripción preferente, los plazos, tanto para el tanteo como para el retracto, serán de 15 días.

Importante mencionar que los plazos mencionados son los estipulados por la ley para que el inquilino pueda ejercer su derecho de tanteo, pero no ocurre lo mismo si es la Administración la que decide ejercer este derecho. En este caso, el plazo máximo será de 60 días. En caso de que se realice una inspección a la vivienda, el plazo se ampliará 15 días más.

Caducidad del derecho de tanteo y retracto

La caducidad del derecho de tanteo y retracto viene recogida en el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Tal y como esta indica, ambos derechos caducan a los 30 días hábiles desde la notificación de la Generalitat de la intención de venta por parte del propietario.

Renuncia al derecho de tanteo y retracto

Para hablar de las renuncias al derecho de tanteo y retracto, es importante tener en cuenta la fecha en la que se firmó el contrato de arrendamiento, pues hay diferencias.

• Si el contrato fue firmado entre enero de 1995 y junio de 2013, la cláusula de renuncia al derecho de tanteo y retracto solo es válida si el contrato firmado era de una duración superior a los 5 años.
• Si el contrato fue firmado a partir de junio de 2013, es diferente. En este caso, puede haber una cláusula de renuncia de este derecho sin necesidad de que se haya indicado una duración determinada del contrato. Es por esto que, para que sea válida la renuncia, debe de estar expresamente indicada en el contrato.

Excepciones al derecho de tanteo y retracto

Hay situaciones en las que no es posible aplicar el derecho de retracto y tanteo.

• El primer caso sería cuando la vivienda se vende junto con el resto de viviendas de un edificio. En caso de que el propietario venda todos los pisos a un mismo comprador, el inquilino no podrá hacer efectivo su derecho de tanteo y retracto.
• Si el inquilino no tiene intención de comprar la vivienda. Este puede ser el más lógico, pero es importante mencionarlo. En caso de que el propietario quiera vender la vivienda arrendada y el inquilino no quiera adquirir la misma, este la abandonará en el plazo acordado.

Dependiendo de la comunidad y del caso concreto, podrían existir otras excepciones. En caso de no cumplir con la normalidad, recomendamos contactar con la autoridad competente en tu zona, pues la legislación varía y puede haber excepciones no contempladas en este artículo general.

Derecho de tanteo y retracto en fincas urbanas colindantes

El derecho de tanteo y retracto también se aplica a fincas urbanas colindantes. Esto está recogido en el artículo 1521 del Código Civil, que señala que el propietario de una finca colindante tiene derecho a retractarse de la venta de su propiedad. Para hacerlo, tendrá que estar dentro del plazo de 3 meses desde la notificación de la intención de venta.

Del mismo modo, el dueño de una finca colindante tiene derecho a ejercer el tanteo. Por este derecho, el propietario de la finca colindante tiene el derecho de adquirir la finca en venta antes que un tercero.

Tanteo y retracto en fincas urbanas y rústicas

Al contrario de lo que mucha gente piensa, el derecho de tanteo y retracto se aplica de la misma manera en fincas urbanas y rústicas. Como se ha explicado, una vez comunicada la intención del propietario de vender la propiedad, el inquilino tendrá 30 días naturales para adquirir la misma en las condiciones indicadas.